一、评估机构的选择与资质
- 合法性优先
评估机构必须具备省级以上国土资源或住房城乡建设部门颁发的评估资质（如房地产估价机构资质），且已在商丘市相关部门备案。被拆迁人可通过商丘市住建局、自然资源和规划局官网查询备案机构名单，避免委托无资质的 “黑机构”。- 注意：根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估机构应由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，通过抽签、摇号等随机方式确定，征收方不得单方面指定。
- 回避原则
评估机构与征收方、被拆迁人存在利害关系的（如机构股东为征收项目相关单位），应主动回避，被拆迁人也可申请其回避，防止利益倾斜。
二、评估范围与对象的完整性
- 全面覆盖评估对象
评估范围需包含被拆迁的所有合法财产，包括：- 房屋主体（含建筑面积、结构、成新度、朝向等）；
- 附属设施（如围墙、车库、水井、装修、家电移机等）；
- 土地使用权（明确土地性质为国有或集体，以及用途、面积、剩余使用年限）；
- 经营性损失（如商铺、厂房的停产停业损失，需结合经营年限、收益数据等）。
- 注意：违法建筑通常不予评估补偿，但需由相关部门依法认定（如无规划许可的建筑），被拆迁人对认定结果有异议可申请复议。
- 区分 “合法面积” 与 “实际面积”
评估以不动产权证、规划许可证等合法证件记载的面积为准；若证件不全但属于历史合法建筑（如 2008 年前建成且符合当时政策），需提供建房审批材料、社区证明等，由征收部门联合规划部门认定后纳入评估范围。
三、评估方法的适用性
- 方法选择需匹配对象类型
商丘拆迁评估常用方法需结合房屋用途选择：- 住宅类：优先用市场比较法（参考周边同地段、同类型房屋近期交易价格），若无充足交易数据，可采用成本法（重置成本减去折旧）。
- 经营性房屋（商铺、厂房）：需结合收益还原法（测算未来预期收益折现），同时参考市场比较法，避免仅按住宅标准评估导致补偿偏低。
- 工业用地 / 厂房：常用成本逼近法（含土地取得成本、建设成本、税费等）或基准地价修正法（结合商丘市工业用地基准地价）。
- 注意：评估方法需在报告中明确说明选择理由，被拆迁人若认为方法不合理（如商铺未用收益法），可提出异议。
- 参数选取需符合本地实际
如 “成新率” 需结合房屋建成年代（参考商丘市房屋折旧标准：钢混结构 50 年、砖混结构 30 年等）；“市场比较法” 的可比案例需来自商丘同一区域（如梁园区、睢阳区），且交易时间在评估时点前 1 年内。
四、现场勘查的真实性与细致性
- 被拆迁人全程参与
评估人员现场勘查时，被拆迁人应到场核对房屋细节（如结构类型、装修档次、层高、是否有地下室等），并在勘查记录上签字确认。若对记录内容有异议（如漏记附属设施），需当场提出并要求补充。- 建议：提前拍摄房屋内外照片、视频留存，标注关键设施（如中央空调、实木地板等），作为勘查依据。
- 数据准确性核查
评估机构需核实房屋产权信息（如是否抵押、查封）、土地性质（国有出让 / 划拨、集体农用地 / 建设用地），避免因信息错误导致评估偏差（如划拨土地需扣除土地出让金部分）。
五、评估报告的规范性与异议处理
- 报告内容完整性
评估报告需包含：评估对象基本信息、评估目的、时点、方法、参数来源、测算过程、结果及有效期（通常 1 年），并加盖评估机构公章和 2 名以上注册估价师签字。被拆迁人需核对报告是否缺失关键要素，避免接收 “白条式” 结果。 - 异议处理时限与途径
- 对评估结果有异议的，应在收到报告后 10 日内，向评估机构申请复核评估；
- 对复核结果仍有异议的，可在 10 日内向商丘市房地产价格评估专家委员会申请鉴定（专家委员会由市住建局牵头组建）；
- 注意：超期未提出异议可能视为认可结果，影响后续维权。
六、政策衔接与补偿标准参考
- 紧扣本地最新政策
评估需以商丘市现行补偿政策为基础，如：- 征地区片综合地价：依据《河南省人民政府关于调整征地区片综合地价的通知（2023 年）》，商丘市不同区片（如梁园区 Ⅰ 区、睢阳区 Ⅱ 区）的地价标准不同，土地补偿费与安置补助费需按此核算；
- 附着物补偿：参考《商丘市人民政府关于调整国家建设征收土地附着物补偿标准的通知（2023 年）》，明确树木、水井、坟冢等具体补偿标准，避免评估结果低于政策下限。
- 避免 “一刀切” 评估
对特殊情况需单独考量：- 临街商铺的 “区位溢价”（如神火大道、南京路等主干道商铺，需考虑临街深度、人流量对价值的影响）；
- 历史风貌建筑、有合法经营手续的 “住改商” 房屋（需结合实际经营情况提高补偿标准）。