贵阳厂房拆迁评估

评估内容

• 建筑物价值评估：包括厂房主体结构、附属设施等的市场价值，以及厂房内部和外部的装修、装饰费用。
• 机器设备评估：评估设备的搬迁费用，即因拆迁导致的机器设备搬迁、重新安装和调试费用，以及设备在拆迁过程中因不可抗拒因素导致的损坏或报废的价值。
• 存货评估：对厂房内的原材料、半成品和成品进行评估，确定因拆迁导致的存货损失价值。
• 停产停业损失评估：评估因拆迁导致的生产停滞期间的预期收入损失，以及业务中断损失，如供应链中断、订单违约等造成的损失。
• 搬迁费用评估：包括搬迁过程中产生的各种补偿费用，如员工搬迁补偿、租赁搬迁补偿等，以及搬迁期间临时租赁场地或设备的费用。

评估方法

• 市场比较法：通过比较类似厂房的市场价格来评估目标厂房的价值。贵阳市规定，采用此方法时，参照物实例应与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，成交时间不超过估价时点 12 个月，选取的参照实例须在 3 个以上，参照实例的综合修正系数不超过 30%。
• 成本法：通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
• 收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
• 假设开发法：假设厂房进行再开发后的价值，减去再开发成本，评估当前厂房的价值。
• 基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。