一、对被拆迁企业（被征收人）的注意事项

1. 评估机构选择与资质审查

• 拒绝 “指定评估”：
  • 拆迁方不得单方面指定评估机构，需通过协商或公开程序选定（如抽签、摇号），若发现强制指定，可向盘锦市住建局或征收办投诉。
  • 核查评估机构资质：需具备房地产评估二级及以上资质（可通过 “中国房地产估价师与房地产经纪人学会” 官网查询备案信息），且无利害关系（如未与拆迁方存在长期合作）。
• 参与评估机构选定：
  • 在规定期限内主动与其他被征收人协商推荐机构，若协商不成，要求按随机方式确定，保留参与过程的证据（如会议记录、签到表）。

2. 资料准备与现场勘查配合

• 完整提供权属证明：
  • 提前整理厂房产权文件（房产证、土地证、建设工程规划许可证）、土地出让合同、购房发票等，若为租赁厂房，提供租赁合同和装修投入证明；
  • 对未经登记的建筑，提供建设审批文件、历史使用证明（如水电费单据），争取认定为合法建筑（盘锦市可能对 2008 年前建成的无证建筑给予补偿）。
• 现场勘查全程参与：
  • 估价师勘查时务必到场，核对厂房面积（实测与证载不符时，提供测绘报告）、结构（钢结构 / 砖混）、设备设施（如生产线、变压器）、装修档次（如吊顶、地坪）等；
  • 对现场拍照、录像留存原始资料，要求估价师在勘查记录上详细填写破损、老化等状况，双方签字确认（若拆迁方阻挠，可邀请公证处现场公证）。

3. 评估方法与结果的重点核查

• 关注评估方法适用性：
  • 若厂房位于盘锦工业园区且有活跃交易市场，要求采用市场法（对比同区域类似厂房成交价），避免仅用成本法导致价值低估；
  • 对用于生产经营的厂房，需评估停产停业损失（按盘锦市规定，可按年产值或租金倍数计算，需提供近 3 年财务报表、纳税记录）。
• 复核评估结果细节：
  • 核对评估报告中土地性质（出让 / 划拨）是否正确：划拨土地补偿需扣除土地出让金，而出让土地应包含剩余年限地价（盘锦工业用地出让年限一般 50 年，按剩余年限折算）；
  • 检查设备搬迁费、临时安置费是否单列：大型设备（如机床、锅炉）需评估拆卸、运输、安装的实际成本，而非简单按残值计算。

4. 异议处理与法律时效

• 及时提出复核与鉴定：
  • 收到评估报告后 10 日内，若对结果有异议，立即向评估机构提交书面复核申请（说明具体错误，如面积少算、装修漏评），附现场照片等证据；
  • 对复核结果仍不满，10 日内向盘锦市房地产价格评估专家委员会申请鉴定（可要求专家现场复勘），避免超期失权。
• 保留维权证据链：
  • 所有沟通（如与拆迁方、评估机构的口头承诺）需形成书面记录并签字，邮寄文件时使用 EMS 并注明 “评估复核申请” 等事由，留存邮单和回执；
  • 若进入行政诉讼，需委托专业律师梳理评估程序违法点（如未公示、估价师未实地勘查等），以推翻评估结果。

二、对评估机构及估价师的注意事项

1. 程序合规与独立性要求

• 回避利害关系：
  • 若评估机构或估价师与拆迁方、被征收人存在关联（如股东为拆迁方员工），需主动申请回避，否则评估报告可能被认定无效。
• 严格执行法定流程：
  • 现场勘查必须由至少 2 名注册房地产估价师参与，勘查记录需经被征收人签字，拒绝签字时需邀请街道办、居委会等第三方见证并拍照存档；
  • 初步评估结果需在拆迁范围内显著位置公示 7 日以上，公示期间安排估价师现场答疑。