一、前期准备阶段：明确评估基础

1. 确定评估目的与范围

• 核心动作：
  • 与委托方（如企业、个人、政府部门）沟通评估用途（例：拆迁补偿需评估房产、设备及停产损失；保险理赔需核定受损财产价值），签订《评估委托合同》，明确评估对象（如厂房、存货、无形资产）、评估基准日（通常为损失发生日或委托日）。
  • 若涉及司法案件，需由法院或仲裁机构出具《评估委托书》，确保程序符合《民事诉讼法》关于司法鉴定的规定。

2. 收集基础资料与证据

• 必备材料：
  • 权属证明：房产证、土地证、设备购置发票、专利证书等，证明财产合法性；
  • 损失证据：事故现场照片 / 视频、维修记录、受损财产清单（含数量、购置时间、原值）、财务凭证（如订单、纳税记录）；
  • 背景文件：拆迁公告（若为拆迁评估）、保险单（理赔评估）、事故认定书（如交通事故）。

二、选择评估机构：资质与独立性审核

1. 机构筛选标准

• 资质要求：
  • 优先选择具备资产评估资质（省级财政部门备案）或专项资质（如房地产估价、土地评估）的机构，可通过 “中国资产评估协会” 官网查询机构信用信息；
  • 若涉及复杂资产（如专利、商誉），需确认机构是否有知识产权评估或无形资产评估经验。

2. 委托与合同签订

• 关键条款：
  • 合同需明确评估费用、服务周期、报告用途、保密义务及争议解决方式（如对结果有异议可申请复核），避免口头约定。

三、现场勘查与数据采集：核实损失状况

1. 实地勘查流程

• 操作要点：
  • 评估人员与产权人共同到场，对受损财产进行逐项勘查：
    • 房产 / 厂房：测量面积、记录结构损坏程度（如裂缝、坍塌部位）、装修损毁情况；
    • 设备 / 存货：清点数量、拍摄损坏细节、记录品牌型号及使用年限，对无法正常运行的设备需专业技术人员出具故障诊断报告；
    • 无形资产：核查侵权证据（如专利被侵权的时间、范围）、经营损失需调取财务账簿及生产记录。

2. 数据记录与确认

• 文件留存：
  • 制作《现场勘查记录表》，由双方签字确认；对灭失或无法移动的财产，需附影像资料及第三方证明（如公证处公证现场），防止后期争议。

四、评估方法选择与计算：科学量化损失

1. 方法适配原则

2. 参数验证与计算

• 核心步骤：
  • 市场法：核查评估机构是否采用当地近期真实交易案例，避免使用过时数据；
  • 成本法：重置单价需参考厂商报价或行业定额标准，成新率计算需结合使用年限与损坏程度（如设备使用 5 年，残值率按 10% 计算）；
  • 收益法：预期收益年限需符合行业规律（如制造业通常按 5-10 年），利润率需与企业财务数据一致。

五、撰写评估报告：内容与格式规范

1. 报告必备要素

• 正文内容：
  • 评估目的、对象、范围及基准日；
  • 评估依据（法律法规、技术标准、委托方提供的资料）；
  • 评估方法及参数说明（如市场法案例选取理由、成本法计算公式）；
  • 评估结果（分项目列出损失金额，如房产损失 XX 元、设备损失 XX 元）；
  • 特别事项说明（如权属争议、证据局限性）。
• 附件材料：
  • 评估人员资质证书、现场勘查记录、权属证明复印件、市场调研数据来源（如房价截图、设备报价单）。

2. 报告审核与签字

• 质量控制：
  • 评估机构内部需通过三级审核（项目负责人、技术负责人、机构负责人），确保计算逻辑、数据引用无误，最后由注册资产评估师签字并加盖机构公章。

六、报告交付与异议处理：结果应用与救济

1. 报告交付与解释

• 流程要求：
  • 向委托方提交正式报告（通常一式三份），并就评估结果进行书面或口头说明（如损失金额构成、方法选择理由），便于委托方用于补偿谈判、保险理赔或诉讼。

2. 异议复核与重新评估

• 救济途径：
  • 若对结果有异议，需在报告指定异议期内（一般 15 日）向评估机构提交《复核申请书》，说明理由并提供新证据（如遗漏的受损财产）；
  • 机构需在规定时间内（通常 10 日）回复复核结果，若仍不认可，可委托第三方机构重新评估或申请司法鉴定（司法程序中）。

七、特殊场景补充流程

1. 司法评估额外步骤

• 若为法院委托，需在评估前参与摇号选定机构，评估过程中法院可派员监督，报告需经庭审质证，评估人员可能被要求出庭作证。

2. 拆迁评估特殊要求

• 需参考《延安市国有土地上房屋征收评估办法》，评估结果需在征收范围内公示 7 日，产权人有异议可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。