一、前期准备阶段：明确评估基础与范围

1. 评估委托与需求确认

• 委托方提供材料：
  • 养殖场权属文件（土地承包合同、养殖证、房产证等）、营业执照、法人身份证明；
  • 政府征收文件（如涉及拆迁）、抵押贷款合同（如用于融资）等评估目的相关依据；
  • 养殖档案（近 3 年存栏量、饲料成本、疫病记录）、设备购置发票、土地流转合同等资产证明。
• 评估机构初步调研：
  • 与委托方沟通评估目的（征收补偿、资产抵押、股权转让等），确定评估范围（土地、建筑物、设备、活体资产全项评估或单项评估）；
  • 确认评估基准日（通常为委托日或政策发布日，影响市场数据时效性）。

2. 制定评估方案

• 技术方案：
  • 确定评估方法（如土地用基准地价修正法，建筑物用成本法，活体用市场法）；
  • 规划现场勘查重点（圈舍结构、设备运行状态、活体健康状况等）。
• 时间计划：
  • 明确勘查、数据收集、报告编制的时间节点，涉及政府项目时需配合征收流程进度。

二、现场勘查阶段：数据采集与资产核验

1. 土地与建筑物勘查

• 土地状况：
  • 测量地块面积、四至范围，核查土地性质（耕地、林地、建设用地）及是否符合衢州禁养区 / 限养区规定；
  • 记录土地基础设施（通水、通电、通路情况）及周边环境（如距居民区、水源地距离，影响养殖合规性）。
• 建筑物与构筑物：
  • 圈舍、管理用房、仓库等的建筑面积、结构类型（钢结构、砖混、简易棚）、成新率（通过年限、破损程度判断）；
  • 粪污处理设施（沼气池、化粪池）、养殖设备（喂料机、温控系统）的规格、数量及运行状况。

2. 活体与设备资产清点

• 活体动物：
  • 畜禽类：按品种（如生猪、蛋鸡）、日龄（幼崽 / 育成 / 成年）、体重分类清点存栏量，拍摄视频或照片留存证据；
  • 水产类：估算池塘养殖密度、品种（如草鱼、鲈鱼）、规格（体长、体重），参考投苗记录与生长周期。
• 设备与存货：
  • 养殖设备（如挤奶机、增氧机）的购置时间、品牌、折旧情况；
  • 饲料、兽药等存货的数量、保质期及市场价值。

3. 合规性核查

• 核查《动物防疫条件合格证》《水域滩涂养殖证》等资质是否在有效期内；
• 确认环评手续、排污许可证是否齐全，是否存在违规建设（如占用基本农田）。

三、数据收集与分析阶段：多维度价值支撑

1. 政策与法规数据

• 收集衢州市最新征地补偿标准、地上附着物补偿单价（如钢结构圈舍每平方米补偿标准）；
• 调取浙江省及衢州禁养区划定文件，判断养殖场是否属于限制或拆迁范围。

2. 市场行情数据

• 土地与建筑物：
  • 参考衢州同区域养殖场土地流转案例（如每亩年租金）、基准地价文件；
  • 建筑材料价格（钢材、水泥）、人工成本（当地建筑工人日均工资）用于重置成本计算。
• 活体与设备：
  • 浙江省农业农村厅发布的畜禽出栏价格（如生猪当前市场价 15 元 / 公斤）、水产批发市场报价；
  • 二手设备市场价格（如使用 3 年的喂料机残值率）。

3. 财务与收益数据

• 若采用收益法评估整体价值，需收集近 3 年养殖场收入（销售台账）、成本（饲料、人工、防疫）、利润数据；
• 分析行业周期（如猪周期）对未来收益的影响，预测养殖项目的可持续性。

四、评估方法选择与测算阶段：科学量化价值

1. 分项目评估方法

2. 特殊情形处理

• 政策性拆迁评估：需额外计算停产停业损失（按养殖规模 × 停产时长 × 日均利润）、搬迁费用（设备拆卸、活体运输成本）；
• 活体评估难点：若遇疫情或市场价格波动，需结合保险赔付政策或政府补贴标准调整估值。

五、报告编制与审核阶段：结论合规性校验

1. 报告内容架构

• 正文部分：
  • 评估目的、范围、基准日及依据（政策文件、技术标准）；
  • 评估方法选择理由、测算过程（附公式与参数说明）；
  • 评估结果（分项目价值明细及总价值）、特别事项说明（如权属瑕疵、政策风险）。
• 附件部分：
  • 现场勘查照片、权属文件复印件、市场数据来源凭证（如价格文件截图）、评估人员资质证书。

2. 内部审核要点

• 数据逻辑校验：如圈舍面积 × 补偿单价是否与分项估值一致，活体数量 × 市场单价是否符合行情；
• 政策符合性审核：补偿标准是否采用衢州最新文件，禁养区养殖场是否扣除关停损失；
• 方法一致性检查：不同资产类型的评估方法是否符合行业规范（如土地不得采用收益法直接评估）。

六、交付与答疑阶段：结果落地与沟通

1. 报告交付与确认

• 向委托方提交正式评估报告（通常一式三份），并附评估机构盖章及注册资产评估师签字；
• 若为政府征收项目，需配合征收部门对评估结果进行公示，接受养殖户异议反馈。

2. 异议处理与解释

• 针对委托方或养殖户提出的疑问（如某类设备估值偏低），需以勘查记录、市场数据为依据进行解释；
• 若发现数据遗漏或计算错误，按评估准则流程修正报告并重新公示（如涉及拆迁补偿）。

流程关键点总结

1. 合规性优先：评估全流程需以衢州土地、环保政策为前提，避免违规资产纳入估值（如禁养区养殖场需注明政策限制）；