一、评估前期准备阶段

1. 明确评估委托与主体

• 委托方确定：拆迁评估通常由拆迁人（如政府征收部门、开发企业）或被拆迁人委托具备资质的评估机构（需持有省级以上建设行政主管部门核发的房地产评估资质，且与双方无利害关系）。
• 签订评估委托合同：明确评估对象、目的、范围、费用、完成时间等条款，约定双方权利义务（如委托方需提供真实资料，评估机构需保密并保证结果公正）。

2. 收集基础资料与政策依据

• 权属文件收集：委托方需提供被拆迁房屋的产权证明（房产证、土地证）、用途证明（如营业执照）、建设审批文件等，以确认评估对象的合法性和权利归属。
• 政策法规梳理：评估机构需掌握当地拆迁补偿政策（如绥化市政府发布的征收补偿办法、区位补偿标准）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，确保评估符合地方规定。
• 市场数据调研：收集绥化当地近期类似房地产的交易价格、租金水平、建材成本等市场信息，为评估方法选择提供依据。

二、现场勘查与数据采集阶段

1. 评估对象实地勘查

• 房屋状况记录：评估人员现场测量房屋建筑面积、使用面积、结构（砖混、框架等）、层数、朝向等物理属性，记录装修档次（如墙面、地面材料）、附属设施（如暖气、厨卫设备）、成新程度（折旧率）等细节，拍摄房屋内外照片作为佐证。
• 土地与区位勘查：核实土地性质（国有 / 集体）、用途（住宅 / 商业）、区位优势（如周边交通、学校、商业配套），评估区位对价值的影响（如市中心地块补偿通常高于郊区）。
• 附属物与青苗登记：若涉及院落、围墙、树木、水井等附属物，需逐一清点并记录数量、规格，作为额外补偿依据（农村拆迁中青苗补偿需勘查农作物种类与生长周期）。

2. 被拆迁人沟通与确认

• 信息核对：勘查后与被拆迁人确认房屋现状、权属信息等是否一致，避免因登记误差导致评估争议。
• 听取诉求与异议：了解被拆迁人对评估的预期或疑问，如对房屋用途（如住宅改商用）、面积认定的争议，需在后续评估中重点核实。

三、评估方法选择与价值测算阶段

1. 评估方法确定

• 根据对象特性选择：
  • 市场比较法：适用于绥化市区有活跃交易市场的住宅、商业用房，选取 3 个以上类似房源的成交价格，经交易时间、区位、楼层、面积等因素修正后测算价值。
  • 成本法：用于新建或老旧房屋，计算重建成本（如绥化当地砖混结构房屋重置单价约 1500-2000 元 /㎡），扣除折旧（按使用年限每年折旧 1%-2%）后确定价值。
  • 收益法：针对出租型商业房产，根据预期租金收益（如绥化某商铺年租金 5 万元）、回报率（通常取 5%-8%）折现计算价值。
• 多方法结合验证：复杂项目可同时采用 2 种以上方法测算，对比结果后取合理均值，避免单一方法偏差（如市场法与成本法结合）。

2. 价值量化计算

• 分项评估：房屋主体、装修、附属物、区位补偿等分项计算，例如：
  • 房屋主体价值 = 建筑面积 × 基准单价（参考绥化片区基准地价，如开发区住宅基准价 5000 元 /㎡）；
  • 装修补偿 = 装修重置成本 × 成新率（如精装修重置价 1000 元 /㎡，使用 5 年成新率 80%，则补偿 800 元 /㎡）。
• 特殊因素调整：考虑绥化当地政策附加补偿（如按期签约奖励、临时安置补助费）、停产停业损失（商业用房）等，纳入最终评估总额。

四、评估报告编制与审核阶段

1. 报告内容编制

• 法定要素齐全：评估报告需包含封面、目录、致委托方函、评估师声明、评估假设与限制条件、评估对象描述、评估方法与过程、评估结果（分总价与分项明细）、附件（权属证明、勘查记录、市场案例等）。
• 数据可视化呈现：用表格列出房屋各项参数、市场案例对比数据，用示意图标注房屋位置与周边环境，增强报告可读性。

2. 内部审核与复核

• 多级审核制度：评估报告由项目负责人初审、技术负责人复核，重点检查方法适用性、数据准确性、政策合规性（如绥化补偿标准是否更新至 2025 年最新版本），避免计算错误或遗漏项。
• 重大项目专家评审：涉及大面积拆迁或复杂房产（如历史建筑、工业厂房），可邀请行业专家对评估结果进行论证，降低法律风险。

五、报告交付与异议处理阶段

1. 报告送达与公示

• 向委托方交付：评估机构将正式报告（需加盖公章、评估师签字）送达拆迁人或被拆迁人，同时抄送当地拆迁管理部门备案。
• 现场公示程序：在拆迁片区公示评估结果，公示期通常为 5-7 天，接受被拆迁人查阅，确保补偿透明（如张贴分户评估明细表，列明每户补偿金额构成）。

2. 异议申请与复核

• 申请复核条件：被拆迁人对评估结果有异议，可在公示期内向评估机构书面申请复核，说明异议理由（如面积计算错误、市场案例选取不当）。
• 复核与答复：评估机构收到申请后 10 日内完成复核，调整错误或书面解释依据，若复核后仍有争议，被拆迁人可向绥化市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

六、争议解决与后续跟进

1. 专家鉴定程序

• 鉴定申请：对复核结果仍不服，可在收到复核意见后 10 日内向专家委员会提交鉴定申请，提供评估报告、复核意见及异议材料。
• 专家鉴定结论：专家委员会通过现场勘查、技术论证，出具鉴定意见，若评估报告存在明显错误，评估机构需重新评估；若结果合理，鉴定意见作为最终依据。

2. 法律救济途径

• 行政诉讼或仲裁：若对专家鉴定仍有争议，被拆迁人可向法院提起行政诉讼（针对政府征收行为）或按合同约定申请仲裁，以法律途径解决补偿纠纷。

流程总结图表

注意事项

• 时间节点把控：绥化拆迁项目通常有明确周期，评估需在征收公告发布后 30 日内完成，避免影响拆迁进度。
• 政策动态更新：关注绥化市政府每年发布的基准地价调整、补偿标准变化（如 2025 年可能对老旧小区补偿系数有调整），确保评估依据最新政策。
• 证据留存完整：评估过程中所有勘查记录、沟通记录、数据来源需存档至少 5 年，以备后续审计或法律纠纷核查。