一、评估机构与人员资质合规性

1. 资质审核严格化

• 评估机构必须具备房地产估价资质（如一级或二级资质），且在甘肃省或金昌市住建局备案，禁止委托无资质或资质等级不足的机构（如仅具备土地评估资质但无房地产评估资质的机构）。
• 参与评估的估价师需持有注册房地产估价师证书，且不得少于 2 人，现场勘察时需出示证件并签字确认勘察记录。

2. 回避制度执行

• 若评估机构或估价师与拆迁方、被拆迁人存在利害关系（如亲属关系、业务往来），需主动申请回避，避免利益冲突影响评估公正性。

二、评估依据与政策衔接

1. 法律政策时效性

• 评估依据需以最新生效的法规政策为准，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》《甘肃省国有土地上房屋征收与补偿条例》及金昌市最新补偿标准（如装修补偿指导价、附属物补偿定额），注意区分国有土地与集体土地拆迁的不同政策（集体土地拆迁可能适用《土地管理法》及地方征地补偿办法）。
• 市场数据需采用征收决定公告之日的房地产市场价格，若评估期间市场价格波动较大，需在报告中说明价格基准日及数据来源（如当地住建局公布的房价指数、二手房交易备案数据）。

2. 产权与用途认定依据

• 房屋产权以房产证、土地证或不动产登记证为准，对历史遗留的无证房屋，需依据金昌市拆迁政策中 “认定合法建筑” 的标准（如建成年代、规划审批手续）进行认定，避免简单以无证为由认定为违建而降低补偿。
• 用途认定需结合房产证记载与实际使用情况（如住宅改商业用房），若实际用于经营且符合政策规定（如办理营业执照、税务登记），需按经营性用房评估，考虑停产停业损失。

三、实地勘察与数据采集要点

1. 勘察内容全面性

• 除房屋主体结构（砖混 / 框架）、建筑面积、层数外，需详细记录：
  • 附属设施：围墙、水井、化粪池、车库、储藏室等的数量及规格；
  • 装修细节：地板（木地板 / 瓷砖）、门窗（断桥铝 / 普通铝合金）、厨卫设施（整体橱柜 / 普通洁具）、吊顶等的材质与成新度；
  • 特殊设备：如工业用房中的生产线、冷库等，需单独评估其搬迁或重置价值。
• 勘察时需拍摄全景及细节照片，标注拍摄时间、位置，并由估价师、被拆迁人（或见证人）签字确认《勘察记录表》，避免后期对现状产生争议。

2. 争议情况处理

• 对被拆迁人拒绝配合勘察的，需邀请拆迁方、社区居委会等第三方到场见证，通过航拍、邻居走访等方式核实房屋现状，并在报告中注明 “因被拆迁人原因未入户勘察，评估结果基于外部勘察及产权登记数据”。
• 对产权存在争议的房屋（如继承纠纷、产权人失联），评估机构需在报告中明确 “评估结果暂按产权登记信息出具，最终以产权确认结果为准”，并建议拆迁方暂存补偿款待争议解决。

四、评估方法与结果客观性

1. 方法选择合理性

• 住宅用房优先采用市场法，若同区域缺乏可比交易案例，可结合成本法评估；
• 商业用房需同时采用市场法和收益法，若收益数据难以获取，需说明理由并以市场法为主；
• 工业用房重点评估土地使用权价值（基准地价修正法）及地上建筑物重置价，涉及设备搬迁的需单独评估搬迁费、停产停业损失。
• 禁止单一采用成本法低估房屋价值，或未说明理由忽略市场法的适用性。

2. 参数修正透明化

• 采用市场法时，对可比案例的楼层、朝向、交易日期等修正系数需明确计算过程（如楼层差价率 5%/ 层），并附案例成交合同或备案数据作为依据；
• 成本法中的重置单价需参照金昌市建设部门发布的建材价格信息或造价定额，折旧率需根据房屋成新度（如使用 10 年折旧率 10%-15%）合理确定，避免主观臆断。

五、公示与异议处理流程合规性

1. 公示内容与期限

• 分户评估报告需在拆迁区域内显著位置公示至少 3 日，内容包括房屋地址、评估结果明细（主体价值、装修价值、附属物价值）、估价师姓名及资质证号、异议申请方式（电话、地址、期限），公示照片需留存归档。

2. 异议响应时效性

• 收到复核申请后，评估机构需在10 日内完成复核，若因面积计算错误、装修标准套用错误等导致结果偏差，需立即修正并重新公示；若结果无误，需以书面形式详细解释评估依据（如引用的市场案例、造价标准）。
• 对专家鉴定申请，需积极配合专家委员会调取评估底稿、市场数据来源等材料，不得拒绝或拖延。

六、特殊情形处理原则

1. 违法建筑与临时建筑

• 对未取得规划许可的建筑，需依据金昌市政策区分 “历史遗留合法建筑”（如 2008 年前建成的无证房屋）与 “违法建筑”，前者可按合法建筑评估，后者原则上不予补偿，但需在报告中明确认定依据。
• 临时建筑需根据剩余使用年限（如批准使用 5 年，已使用 3 年则按 20% 残值评估）计算价值。