一、明确评估目的与范围

1. 确定评估目的：根据需求明确评估用途，例如果园转让、抵押贷款、征地补偿、资产核算等。不同目的会影响评估方法和侧重点（如征地补偿需侧重政策合规性，抵押贷款需侧重未来收益能力）。
2. 界定评估范围：明确评估对象的边界，包括果园的土地面积（需核实权属证明，如土地承包经营权证、租赁合同等）、果树种类与数量、配套设施（灌溉系统、仓储设施等），以及是否涉及地上附着物（如房屋、农具等）。

二、收集评估资料

1. 基础资料：
   • 果园权属证明（土地使用权证、承包合同等），确认土地性质（集体农用地、国有园地等）及使用年限。
   • 地理位置资料（如 GPS 坐标、所在乡镇村位置）、土壤类型及肥力检测报告（可参考当地农业部门数据）。
2. 果树相关资料：
   • 果树品种（如遵义脆李、柑橘、葡萄等）、树龄、种植密度、生长状况（健康度、挂果率等）、近 3-5 年实际产量及销售记录。
3. 设施与管理资料：
   • 基础设施清单（灌溉系统、冷库、分拣设备、围栏等）及维护记录。
   • 管理模式（如自主经营、托管等）、施肥、病虫害防治等技术方案，以及人工、农资等成本数据。
4. 市场与政策资料：
   • 当地及周边同类果品近年市场价格（批发价、零售价）、销售渠道（电商、批发市场、采摘园等）。
   • 类似果园近期交易案例（转让、租赁价格）、当地征地补偿政策（如涉及拆迁）、农业补贴政策等。

三、现场勘查与核实

1. 实地测量与核查：
   • 核实果园实际面积（与权属证明比对，避免误差），确认土地四至边界。
   • 检查果树生长状况：随机抽样查看树龄、树干直径、结果枝数量，判断健康度（是否有病虫害、枯萎等）。
2. 设施与环境评估：
   • 评估基础设施功能：灌溉系统是否通畅、冷库温度是否达标、道路是否便于运输等。
   • 分析自然条件：光照、降水、坡度（是否易水土流失）、周边环境（如是否靠近污染源）。
3. 访谈与补充信息：
   • 与果园经营者沟通，了解生产周期、成本结构（化肥、农药、人工费用）、收益稳定性（是否有 “大小年” 现象）。
   • 核实产量数据：对比实际采摘记录与上报数据，确保真实性。

四、选择评估方法

1. 市场比较法：
   • 选取 3-5 个近期成交的类似果园（相同品种、规模、区位），对比差异因素（如树龄、设施完善度），调整后估算价值。适用于市场交易活跃的情况。
2. 收益还原法：
   • 估算果园未来年均净收益（收入 - 成本），按一定折现率折算为现值。适用于已稳定产果、收益可预测的果园（需考虑果树盛果期、衰老期的收益变化）。
3. 成本逼近法：
   • 计算果园建设总成本（土地取得费、果树种植费、设施建设费、管理费等），扣除折旧后估算价值。适用于新建果园或缺乏交易案例的情况。
4. 假设开发法：
   • 若果园有改造潜力（如升级为采摘园、深加工基地），估算改造后总收益，扣除改造成本及利润，倒推当前价值。

五、价值测算与调整

1. 数据整理与计算：
   • 将收集的成本、收益、市场数据代入选定的评估方法，进行量化计算（如收益还原法中需确定合理折现率，参考同期贷款利率、行业风险等）。
2. 因素调整：
   • 考虑区域差异（如靠近城区的果园附加值更高）、政策影响（如生态保护红线对开发的限制）、市场波动（如近年水果价格周期）等，对初步结果进行修正。

六、撰写评估报告

1. 报告内容：
   • 评估对象概况（位置、面积、果树情况等）、评估目的与范围、评估依据（法律法规、数据来源）、评估方法及过程、评估结果及有效期。
   • 需附相关佐证材料（权属证明复印件、现场照片、市场数据图表等）。
2. 合规性审查：
   • 确保报告符合《园地估价规程》（TD/T1097-2024）等标准，数据来源可追溯，逻辑清晰，结论明确。

七、成果交付与复核

1. 提交报告：将评估报告提交委托方，说明评估结果的依据和局限性（如市场波动可能影响未来价值）。
2. 异议处理：若委托方对结果有异议，需复核数据或补充勘查，必要时调整评估方法重新测算，直至达成共识。