一、基础信息核查的全面性

1. 产权清晰性
   • 明确果园的产权性质（国有、集体、私有），核查土地使用权证、承包合同、经营权证等法律文件，确认权属无争议。若涉及转租、抵押等权利限制，需在评估中明确说明对价值的影响。
   • 注意土地使用年限：若为承包地，需核实剩余承包期；若为国有划拨土地，需考虑转为出让的补缴费用对价值的影响。
2. 基础数据准确性
   • 实地测量果园面积，区分实际种植面积与闲置、道路、水利设施等非种植区域，避免面积误差。
   • 记录果树核心信息：品种（如苹果、梨、葡萄等，需结合金昌当地适种品种，如耐寒、耐旱品种）、树龄（幼树、盛果期、衰老期）、密度、生长状况（挂果率、病虫害情况）、产量历史数据等，这些直接影响收益法或成本法的参数设定。
   • 核实基础设施状况：如灌溉系统（滴灌、喷灌、机井）、防风林、仓储设施、道路等，评估其完好度及对果园价值的贡献。

二、评估方法选择的适配性

1. 结合果园阶段选方法
   • 新建果园（未挂果）：优先用成本法，需细化土地整理、苗木购置、种植人工、初期管护等成本，避免遗漏隐性成本（如土壤改良费）。
   • 盛果期果园：侧重收益法，但需合理预测产量（参考当地近 3-5 年平均产量及气候影响）、果品价格（区分批发价、零售价，结合市场供需）、成本（化肥、农药、人工、水电费等，需符合金昌当地物价水平），并科学设定折现率（考虑农业经营风险）。
   • 市场交易活跃区域：可辅助用市场法，但需确保参照物与目标果园的可比性（如地理位置、土壤类型、品种相似度），并修正差异（如树龄差、设施差异对价格的影响）。
2. 避免单一方法局限性
   复杂果园（如兼具种植与观光功能）建议采用综合评估法，结合不同方法交叉验证，减少单一方法的偏差。

三、地域与自然因素的特殊性

1. 气候与地理条件影响
   • 金昌地处河西走廊东段，气候干旱少雨、昼夜温差大，需考虑干旱、霜冻、风沙等自然灾害对果树生长及产量的长期影响（如评估收益法时需加入风险系数）。
   • 土壤质量：核查土壤肥力、酸碱度、灌溉水源（如是否依赖祁连山融雪或地下水），土壤条件差异可能导致同类果树产量差异达 20%-30%，需在评估中量化调整。
2. 当地政策与产业规划
   • 关注金昌农业补贴政策（如果树种植补贴、节水灌溉补贴），若补贴具有持续性，可纳入收益法的现金流预测；若政策即将到期，需说明对未来收益的影响。
   • 结合当地产业规划（如是否划入生态保护区、农业园区），若存在禁种、限养等规划限制，需扣减相应价值；若有政策扶持（如特色果品品牌打造），可适当提升预期收益。

四、收益与风险预测的合理性

1. 收益预测的谨慎性
   • 产量预测需结合树龄周期：幼树期（1-3 年）、初果期（4-6 年）、盛果期（7-20 年）、衰老期（20 年以上）的产量差异显著，避免统一按盛果期产量估算。
   • 价格波动：参考当地农产品批发市场近 5 年价格走势，考虑通货膨胀、市场供需（如同类果品种植面积增减）、销售渠道（批发 / 零售 / 电商）对价格的影响，避免高估短期高价。
2. 成本与风险的全面性
   • 成本不仅包括化肥、农药、人工，还需计入管护费（修剪、疏果）、水电费（尤其干旱地区灌溉成本）、农机折旧、销售费用（运输、包装）等。
   • 风险因素：需量化自然灾害（霜冻、沙尘暴）、病虫害、政策变动（如环保标准提高导致成本增加）的影响，可通过设定折现率上浮或扣减风险准备金调整价值。

五、评估流程与合规性

1. 实地勘查的细致性
   • 必须进行实地走访，避免仅依赖书面资料：观察果树生长状态（叶片、果实大小）、基础设施运行情况（如滴灌是否漏水）、周边环境（是否有污染源、交通便利性），并拍摄影像记录。
   • 访谈经营者：了解种植技术（如是否采用有机种植）、管理水平、历史产量与成本数据，验证书面资料的真实性。
2. 数据来源的可靠性
   • 参考权威数据：如金昌市农业农村局发布的果树种植标准、产量数据、成本指南；当地国土资源局的园地基准地价、土地级别划分。
   • 市场法中，参照物需为金昌或周边相似区域（自然条件接近）的近期交易案例（最好 1 年内），且交易背景清晰（正常市场交易，非关联交易）。
3. 报告的规范性
   • 评估报告需明确说明评估目的、方法选择依据、参数来源（如折现率计算过程）、限制条件（如产权瑕疵），并附实地勘查照片、产权证明复印件等佐证材料。
   • 若涉及征地拆迁、抵押贷款等特定场景，需符合相关法规（如《土地管理法》《资产评估执业准则》），避免因流程不合规导致报告失效。