一、法律法规与国家层面规范

1. 法律及行政法规
   • 《中华人民共和国土地管理法》及实施条例：明确土地所有权、使用权归属，以及土地征收、出让、转让等行为的法律框架，是评估对象合法性的根本依据。
   • 《中华人民共和国城市房地产管理法》：规范房地产交易、评估等活动，要求土地评估需遵循公平、公正、公开原则。
   • 《中华人民共和国资产评估法》：规定评估机构和评估专业人员的资质、执业规范，确保评估行为合规。
2. 部门规章及行业标准
   • 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）：国家统一的土地评估技术标准，明确评估方法（市场比较法、收益还原法等）、程序、报告格式等，是评估技术操作的核心依据。
   • 《土地估价师资格考试管理办法》《资产评估行业财政监督管理办法》：规范评估人员资质和行业监管，确保评估主体具备专业能力。

二、地方性政策与规划文件

1. 四川省及遂宁市土地管理政策
   • 四川省层面：如《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《四川省集体经营性建设用地入市试点办法》等，明确省内土地权属、交易、征收等具体规则，遂宁评估需在此框架内执行。
   • 遂宁市层面：
     • 《遂宁市国有建设用地使用权出让管理办法》：规定国有土地出让的程序、价格形成机制，评估结果需与出让政策衔接（如底价设定不得低于评估价的 70%）。
     • 《遂宁市集体土地征收补偿安置办法》：明确集体土地征收的补偿标准，征收评估需参考此文件中的年产值、青苗补偿等基础数据。
2. 城乡规划与用途管制文件
   • 遂宁市国土空间规划（2021-2035 年）及各区县（船山区、安居区、射洪市等）分区规划：明确地块的规划用途（住宅、商业、工业等）、容积率、建筑密度、绿地率等核心指标，是评估时 “用途假设” 的法定依据（如河东新区某地块规划为商业用地，评估不得按住宅用途测算）。
   • 专项规划：如《遂宁市高新区产业发展规划》《中国西部现代物流港空间规划》等，对特定区域土地的产业导向、配套要求作出规定，影响工业、物流用地的评估价值。

三、技术依据与市场数据

1. 基准地价体系
   • 遂宁市自然资源和规划局定期发布的《遂宁市城区基准地价更新成果》及各县（市、区）基准地价报告，明确不同级别、不同用途土地的基准地价标准及修正系数（如容积率修正、区域因素修正、个别因素修正等）。评估时需根据地块位置确定基准地价级别，并结合实际情况进行系数修正（例如：某地块位于船山区二级商业用地范围，需按二级基准地价为基础，修正临街深度、交通条件等差异）。
2. 市场交易数据
   • 遂宁本地近期（通常 1-3 年内）的土地交易案例：包括国有建设用地出让成交公告、二级市场转让合同、司法拍卖成交记录等（可通过遂宁市公共资源交易中心、自然资源局官网查询），是市场比较法的核心依据。选取案例时需确保与评估对象 “用途相同、区域相近、交易时间接近”（如评估高新区工业用地，优先参考高新区近 6 个月内的工业用地出让价）。
   • 相关市场参数：如遂宁同类物业的租金水平（用于收益还原法测算）、建安成本（用于成本逼近法）、银行贷款利率（用于折现率测算）等，需通过本地房地产经纪机构、造价咨询公司、金融机构等渠道获取，确保参数的本地化适用性。

四、评估对象的权属与资料依据

1. 权属证明文件
   • 不动产权证（或土地使用证）：证明土地的所有权人、使用权人、权利类型（出让 / 划拨 / 集体所有）、使用年限、用途、面积、四至边界等核心信息，是确认评估范围和权利状况的基础（如划拨土地评估需考虑补缴出让金对价值的影响）。
   • 土地出让合同、划拨决定书：明确土地出让年限、规划条件、出让金缴纳情况等，补充权属证明的细节信息（如某地块出让合同约定容积率≤2.5，评估时不得按更高容积率假设）。
2. 实地勘查与专业报告
   • 实地勘查记录：包括地块形状、地形地貌（如是否有坡度、低洼）、基础设施配套（“三通一平”“五通一平” 等）、周边环境（交通、学校、医院等）等，是个别因素修正的直接依据。
   • 专业机构报告：如地籍测绘报告（确认地块面积、边界）、地质勘察报告（判断是否存在地质隐患，如滑坡、地基承载力不足，影响开发成本）、环境评估报告（若地块存在污染，需扣除治理成本）等。

五、委托目的与相关协议

• 若用于土地出让，需依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，确保评估结果作为出让底价的参考（不得低于国家规定的最低价标准）；
• 若用于抵押贷款，需符合《商业银行押品管理指引》，关注土地的变现能力和权利瑕疵对抵押价值的影响；
• 若用于征收补偿，需依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及遂宁本地征收政策，评估结果需体现 “公平补偿” 原则。