白城厂房拆迁评估的流程

一、评估委托阶段

1. 确定评估需求
   拆迁方（如政府征收部门、项目建设单位）根据拆迁项目规划，明确需要评估的厂房范围、评估目的（如拆迁补偿）及评估时点（通常为拆迁决定公告之日或双方约定日期）。
2. 选定评估机构
   • 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，拆迁方需通过公开招标、抽签、协商等方式选定具有法定资质的第三方评估机构（需具备房地产估价机构资质或资产评估资质）。
   • 被拆迁方对评估机构的选定有异议时，可依法提出复核或申请更换（具体按当地政策执行）。
3. 签订评估委托协议
   拆迁方与选定的评估机构签订正式委托协议，明确评估范围、内容、期限、费用、双方权利义务及评估结果用途等核心条款。

二、评估准备阶段

1. 收集基础资料
   评估机构需向拆迁方、被拆迁方及相关部门收集以下资料：
   • 厂房权属证明（如不动产权证、土地使用证、房屋所有权证等）；
   • 厂房规划、建设审批文件（如规划许可证、施工许可证等）；
   • 厂房基本信息（如地址、建筑面积、结构类型、建成年代、楼层、层高、承重等）；
   • 土地性质（国有 / 集体）、用途（工业 / 仓储等）及剩余使用年限；
   • 当地拆迁政策、区位基准价、类似厂房交易案例等政策与市场资料。
2. 明确评估范围与方法
   • 评估范围包括厂房主体建筑、附属设施（如围墙、道路、绿化、管道等）、地上附着物（如机器设备、装修装饰等，需区分可搬迁与不可搬迁）；
   • 根据厂房类型、资料完备度及市场情况，选定评估方法（如市场法、成本法、收益法等，工业厂房常用成本法或市场法）。

三、现场勘查阶段

1. 实地查勘核实
   评估机构组织专业人员进入厂房现场，对以下内容进行实地测量、记录和拍照：
   • 厂房的实际结构、建筑面积（含合法面积与未登记面积，未登记部分需结合权属资料和政策认定）；
   • 房屋成新率（如墙体、屋顶、门窗、水电设施的完好程度）；
   • 附属设施及附着物的数量、规格、状况（如生产线、特种设备、地面硬化、消防设施等）；
   • 厂房周边环境（如区位交通、产业配套、基础设施等，影响市场价值的因素）。
2. 沟通确认信息
   现场勘查时需与被拆迁方沟通，核实厂房使用情况（如是否出租、生产状态）、历史改造记录等，被拆迁方需配合提供补充资料并在勘查记录上签字确认。

四、评估测算阶段

1. 数据整理与分析
   评估人员对收集的资料和现场勘查数据进行整理、核对，确保信息准确无误。对权属不清、数据矛盾的情况，需进一步核实或向相关部门函证。
2. 运用评估方法计算
   • 成本法：测算厂房重置成本（重新建造同等功能厂房的费用），扣除实体性贬值（如老化损耗）、功能性贬值（如设计落后）、经济性贬值（如区位劣势）后得出价值；
   • 市场法：选取白城市近期同类厂房拆迁或交易案例，通过对比区位、面积、结构等差异进行修正，得出评估值；
   • 收益法：若厂房用于出租或生产经营，可通过测算未来预期收益现值确定价值（需结合租金水平、经营利润等数据）。
3. 综合确定评估结果
   若采用多种评估方法，需对结果进行分析比对、加权调整，最终形成客观合理的评估结论，并撰写初步评估报告。

五、评估报告阶段

1. 出具正式评估报告
   评估机构根据测算结果，按照规范格式出具《厂房拆迁评估报告》，内容需包括评估对象概况、评估目的、依据、方法、过程、结果、特殊事项说明及评估机构资质证明等，并由评估师签字盖章。
2. 送达与公示
   拆迁方将评估报告送达被拆迁方，并依法进行公示（公示期通常不少于 5 个工作日），接受各方监督。

六、异议处理与结果确认阶段

1. 异议复核
   被拆迁方对评估结果有异议的，可在收到报告之日起 10 日内（具体按当地规定）向评估机构申请复核评估。评估机构需在规定期限内完成复核，出具复核意见；若对复核结果仍有异议，可向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
2. 结果确认与应用
   • 经复核或鉴定无异议后，评估结果作为拆迁补偿协商的法定依据；
   • 拆迁方与被拆迁方根据评估结果签订《拆迁补偿安置协议》，评估报告归档留存，作为后续审计、备案的重要资料。