一、法律法规：评估合法性的基础

1. 国家层面核心法律
   • 《中华人民共和国土地管理法》及实施条例：明确土地征收、流转中地上附着物（含果园）的评估原则，规定 “征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用”，为果园评估提供法定框架。
   • 《中华人民共和国资产评估法》：规范评估机构和人员的资质、评估程序（如现场调查、资料核查、方法选择等），要求评估活动必须遵守法律、行政法规，遵循独立、客观、公正的原则。
   • 《中华人民共和国森林法》：若果园涉及果树所有权（如银杏林等林木），需依据该法确认林权归属及评估边界，明确林木采伐、流转的评估要求。
2. 民事法律补充
   • 《民法典》：涉及果园承包经营权、抵押权、转让合同等民事关系，评估时需以合同效力（如承包合同期限、转租合法性）为前提，避免因产权纠纷导致评估无效。

二、政策文件：适配徐州本地执行标准

1. 征地补偿类政策（核心依据）
   • 徐州市及各区县发布的《征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准》（如 2024 年更新版）：明确不同果树（苹果、桃、草莓等）、不同树龄（幼苗期、初果期、盛果期、衰果期）的补偿单价，以及大棚、灌溉设施等附着物的分档补偿标准（如钢架大棚 150-200 元 /㎡、滴灌系统 30-50 元 /㎡），是征地场景下评估的直接依据。
   • 示例：丰县红富士苹果园征地时，盛果期（10-25 年）单株补偿 400-600 元，初果期（5-10 年）200-300 元，该标准由徐州市自然资源和规划局结合本地物价、种植成本制定，评估时需严格套用。
2. 农业与产权管理政策
   • 徐州市农业农村局关于《设施农业用地管理办法》：明确大棚、冷库等设施的合法建设标准，评估时需区分 “合规设施”（按重置成本计算）与 “违建设施”（仅按残值或不予计算）。
   • 土地确权相关政策：如《徐州市农村土地承包经营权确权登记颁证工作实施方案》，以确权证书为依据确定果园土地的四至边界、使用权年限，避免产权争议影响评估。

三、技术标准与规范：确保评估专业性

1. 资产评估行业标准
   • 《资产评估执业准则 —— 不动产》：规范果园土地使用权、地上附着物（果树、设施）的评估程序，要求结合市场法、收益法、成本法等方法，明确参数选取（如折现率、成新率）的技术要求。
   • 《森林资源资产评估技术规范》：针对果树（属于经济林）的评估，规定树龄划分、产量预测、经济寿命测算等技术细节（如桃树经济寿命按 15 年计算，盛果期为 8-12 年）。
2. 农业技术规范
   • 土壤、作物检测标准：如《土壤环境质量 农用地土壤污染风险管控标准》（GB 15618-2018），评估时需依据土壤检测报告（pH 值、肥力、重金属含量）判断果园种植条件，污染超标的果园需扣减价值。
   • 果树生长特性标准：参考《徐州主要果树栽培技术规程》（地方农业标准），确定不同树种的挂果期、盛果期产量基准（如铜山草莓亩产基准值 3000 斤，低于基准的需分析原因并调整评估值）。