一、前期准备：明确需求与委托关系

1. 需求沟通
   委托人（个人、企业、银行、法院等）向云浮本地具备资质的评估机构（需在广东省住建厅备案，如云浮市 XX 房地产土地资产评估有限公司）说明评估需求，包括：
   • 房产基本信息：地址（如云城区兴云中路 XX 号）、类型（住宅 / 商铺 / 厂房）、面积（房产证登记面积）、建成年代、装修情况等；
   • 评估目的：明确是用于抵押贷款、二手房交易定价、司法拍卖、拆迁补偿还是企业资产核算；
   • 特殊要求：如是否需要加急出具报告、是否需要现场复勘等。
2. 资料收集
   评估机构向委托人索要核心资料（需核对原件，留存复印件），避免因资料不全导致评估偏差，常见资料包括：
   • 产权证明：房产证、土地证（或不动产权证）；
   • 身份 / 资质证明：个人委托需提供身份证，企业委托需提供营业执照，法院委托需提供《委托评估函》；
   • 房产补充资料：如装修合同（若为精装修房）、商铺租赁合同（用于收益法评估）、房屋维修记录（影响房产成新率）等；
   • 特殊场景资料：拆迁评估需提供《拆迁公告》，司法拍卖需提供法院出具的《查封裁定书》。
3. 签订委托合同
   双方确认需求和资料后，签订《房地产评估委托合同》，明确评估费用（云浮市场价：住宅约 300-800 元 / 宗，商铺 / 厂房按评估值的 0.1%-0.3% 收取，具体按复杂程度协商）、报告交付时间、双方权责等，正式确立委托关系。

二、现场勘查：实地核实房产真实状况

1. 实地查勘前准备
   评估机构安排 1-2 名注册房地产估价师（需持证上岗，证书可在 “中国房地产估价师协会” 官网查询），携带查勘工具（卷尺、相机、测距仪、查勘表），提前与委托人约定现场查勘时间（通常提前 1-2 天沟通，避免委托人不在场导致无法进入）。
2. 现场查勘核心内容
   评估师会围绕 “影响房产价值的关键因素” 展开查勘，不同类型房产的查勘重点不同：

   房产类型	查勘核心重点	云浮本地常见场景示例
   住宅	户型（如 3 室 2 厅 / 南北通透）、楼层（是否顶楼 / 底楼，有无电梯）、朝向（南向 / 北向，影响采光）、通风情况、装修成新率（如 2010 年装修，当前成新率约 60%）、周边配套（距离学校 / 医院 / 市场的距离，如云浮市第一小学周边住宅）、小区环境（绿化率、物业水平、有无停车位）	如云浮恒大城住宅：查勘时需确认是否为精装交付、小区是否有泳池 / 幼儿园、距离云浮东站的通勤时间
   商铺	临街情况（主干道 / 次干道 / 背街）、人流量、层高（影响使用效率）、开间 / 进深比例（理想比例 1:2-1:3）、经营业态（是否可做餐饮，有无排烟管道）、租金水平（周边同类商铺的实际租金）	如云城区兴云西路商铺：查勘时需记录每日高峰人流量、是否临近云浮市中医院、当前租金（如 150 元 /㎡/ 月）
   厂房	土地性质（工业用地 / 仓储用地）、建筑面积 / 占地面积、结构类型（钢结构 / 钢筋混凝土）、层高（是否满足机械作业）、有无环评手续、交通便利性（是否临近高速 / 国道，如云浮循环经济工业园厂房）	如罗定市工业园厂房：查勘时需确认是否有消防验收证明、货车能否直接进出、距离深岑高速罗定出口的距离

3. 记录与取证
   评估师会现场填写《房地产现场查勘表》，详细记录查勘数据，并拍摄照片（需包含：房产外观、入户门、各房间内部、厨房卫生间、房产证原件、周边配套场景），照片需标注拍摄时间和地点，作为评估报告的附件支撑，确保 “有据可查”。

三、市场调研：收集云浮本地市场数据

1. 数据收集范围
   • 交易数据：云浮同区域、同类型房产的近期成交案例（如近 3 个月云城区城南片区的二手住宅成交价），可通过云浮住建局备案系统、中介机构（如云浮 XX 房产中介）、二手房交易平台（如安居客云浮站）获取；
   • 租金数据：若为商铺 / 写字楼，需收集周边同类物业的租金水平（如云浮市新区商铺的月租金单价），可通过走访租户、查看租赁合同获取；
   • 政策数据：云浮最新房产政策（如限购、贷款首付比例）、城市规划（如是否有地铁 / 学校规划，如云浮东站周边规划）、区域配套变化（如新建医院 / 商场），这些会直接影响房产价值（例如规划中的云浮市第二中学周边住宅，价值可能高于其他区域）。
2. 数据筛选与验证
   评估师会筛选 “可比案例”（需满足：与评估房产区位相近、用途相同、建成年代相近、交易时间在近 1 年内），排除异常交易（如亲属间低价转让、急售低价成交），确保数据真实反映市场行情。例如评估云城区某 2015 年建成的电梯住宅，会筛选同小区或相邻小区、2023-2024 年成交的、户型相似的 3-5 个案例作为可比对象。