一、评估需求确认与前期沟通

1. 明确评估目的：与委托方（企业、政府征收部门、司法机构等）确认评估场景，常见场景包括：
   • 国有土地上房屋征收导致的停产停业损失补偿（如苏州姑苏区、工业园区的拆迁项目）；
   • 侵权行为（如相邻施工影响经营、商标侵权导致客户流失）引发的损失索赔；
   • 合同纠纷（如合作方违约导致经营中断）中的损失核定；
   • 企业破产清算、股权变更中涉及的经营预期损失评估。
2. 界定评估范围：
   • 时间范围：明确损失起止周期（如征收决定前 3 年、侵权影响期间）；
   • 内容范围：确定需评估的损失类型，包括直接损失（如营收下降、固定成本浪费）、间接损失（如客户流失、品牌声誉受损，需结合政策是否支持）。
3. 初步资料清单：评估机构向委托方提供初步资料需求（如营业执照、近 3 年财务报表、经营合同等），同时告知需配合的现场勘查安排。

二、资料收集与真实性核查

1. 核心资料收集：
   • 基础资质：营业执照、经营许可证（如餐饮、医疗等特殊行业）、产权证明或租赁合同（证明经营场所合法性）；
   • 财务数据：近 3-5 年利润表、资产负债表、现金流量表，所得税纳税申报表及完税凭证（苏州税务部门可查询验证），若为小微企业无完整报表，需收集销售台账、成本支出凭证（如采购发票、水电费单、员工工资表）；
   • 经营证明：销售订单、客户合同（尤其是长期合作协议）、供货合同、美团 / 大众点评等线上平台经营数据（适用于服务业），若涉及拆迁，需补充房屋征收决定、拆迁公告等政策文件；
   • 损失关联证据：如侵权场景下的报警记录、市场监管部门认定书、客户流失的沟通记录，或拆迁导致的停工通知、设备闲置证明等。
2. 资料核查验证：
   • 交叉核对：如财务报表利润与纳税申报利润是否一致，销售台账与银行流水是否匹配；
   • 第三方验证：对关键数据（如纳税额、社保缴纳人数）可通过苏州税务局、人社局系统辅助核查，对大额合同可联系合作方确认真实性；
   • 剔除异常数据：如某年因疫情、自然灾害等非评估相关因素导致的营收骤降，需与委托方沟通后调整计算基数（符合《江苏省国有土地上房屋征收补偿规定》中 “正常经营效益” 原则）。