一、 前期准备阶段：明确需求，收集基础信息

1. 明确评估委托需求
   • 评估机构与委托方（如房东、企业、政府部门）沟通，确认核心信息：
     • 评估对象：具体物业地址（如临汾尧都区滨河东路某小区 1 号楼 3 单元 501 室）、物业类型（住宅 / 商铺 / 写字楼 / 仓库）、建筑面积、户型（如 3 室 2 厅 1 卫）、装修程度（毛坯 / 简装 / 精装）、配套设施（如是否带家具家电、停车位）。
     • 评估目的：是用于 “出租定价”“税费核算”“司法仲裁” 还是 “投资测算”？不同目的会影响评估方法的选择（如司法仲裁需更严谨的市场对比法）。
     • 评估基准日：租金价值具有时效性（如旺季 vs 淡季），需明确以哪一天为基准核算租金（如 “2024 年 10 月 15 日” 的市场租金）。
2. 签订评估委托协议
   • 双方确认需求后，签订正式委托协议，明确评估范围、费用、交付时间、保密条款等权责，避免后续纠纷。
3. 收集基础资料
   • 委托方需提供物业相关证明材料：房产证（确认产权、面积、用途）、装修合同（若有翻新）、既往租赁合同（若有历史租金记录）、物业缴费单（了解物业费标准）等。
   • 评估机构初步整理资料，判断是否需要补充信息（如物业是否有抵押、是否存在产权纠纷，此类问题可能影响租金价值）。

二、 现场勘查阶段：实地核验，掌握物业真实情况

1. 组建勘查小组
   • 评估机构安排 1-2 名专业评估师（需具备房地产评估师资质），携带勘查工具（卷尺、相机、测距仪、勘查表）前往物业现场。
2. 实地核验物业细节
   • 评估师对照房产证信息，逐项核实并记录：
     • 硬件属性：实际建筑面积（若房产证面积与实测有差异，需注明）、户型结构（是否通透、有无承重墙改动）、楼层（底层 / 中层 / 顶层，有无电梯）、房龄（建筑年代，影响房屋老化程度）。
     • 装修与配套：墙面 / 地面 / 天花板装修材质、家电家具品牌及新旧程度（如空调是否为变频、冰箱是否为无霜）、水电暖是否正常（如暖气是否为市政供暖）、有无停车位及位置。
     • 房屋状况：有无渗水、墙体开裂、管道老化等质量问题，采光通风条件（如朝南房间数量、楼间距）。
3. 调研周边配套与区位
   • 评估的核心逻辑是 “区位决定价值”，需重点勘查物业周边的 “硬配套” 和 “软环境”：
     • 交通：距离公交站 / 地铁站（如临汾规划中的地铁线路站点）的距离、自驾便利性（有无主干道、停车场）、通勤时间（如到尧都区政务中心、开发区产业园的时间）。
     • 生活配套：周边商超（如安达圣购物中心、永辉超市）、学校（如临汾一中、实验小学，是否为学区房）、医院（如临汾市人民医院）、公园（如汾河公园）等的距离。
     • 区域环境：周边是否为成熟社区、有无噪音污染（如靠近高架、菜市场）、治安状况、物业口碑（物业费标准及服务质量）。
4. 记录与取证
   • 评估师现场填写《物业勘查表》，对房屋内外、周边配套拍照取证（如户型实景、家电照片、周边商超照片），作为后续分析的原始依据。