评估价格的计算方法

• 市场比较法：评估价格 = 可比实例成交价格 × 交易情况修正系数 × 市场状况调整系数 × 房地产状况调整系数。例如，有一套待评估房产，选取了三个可比实例。可比实例 A 成交价格为 100 万元，交易情况正常；可比实例 B 成交价格为 105 万元，因急于出售价格偏低 5%；可比实例 C 成交价格为 98 万元，交易时市场较现在低迷 2%。待评估房产在区域位置上比 A 好 5%，比 B 差 3%，比 C 好 8%。经计算，可比实例 A 调整后的价格为 100×1×(1 + 2%)×(1 + 5%)=107.1 万元；可比实例 B 调整后的价格为 105÷(1 - 5%)×(1 + 2%)×(1 - 3%)=109.7 万元；可比实例 C 调整后的价格为 98×(1 + 2%)×(1 + 8%)=110.2 万元。综合三个可比实例调整后的价格，取平均值作为待评估房产的评估价格，即 (107.1+109.7+110.2)÷3≈109 万元。
• 收益法：评估价格 = 未来净收益的现值之和 = \(A/r\times[1-1/(1 + r)^n]\)，其中 A 为年净收益，r 为资本化率，n 为收益年限。假设某写字楼年净收益为 50 万元，资本化率为 8%，收益年限为 40 年，则该写字楼的评估价格 = \(50/8\%\times[1 - 1/(1 + 8\%)^{40}]\)=587.1 万元。
• 成本法：评估价格 = 重新购建价格 - 折旧。比如，重新建造与被评估房产相同的房屋所需成本为 300 万元，该房产已使用 10 年，经济寿命为 50 年，残值率为 5%，则年折旧额 = \(300\times(1 - 5\%)/50\)=5.7 万元，10 年的折旧总额为 57 万元，该房产的评估价格 =300 - 57=243 万元。

评估价格的影响因素

• 房屋自身因素
  • 房龄：一般每年折旧约 2%，房龄越老，折旧越多，评估价格相对越低24。
  • 户型：市场上主流的正规套二、套三户型较受欢迎，异型户型或套型不合理的房屋价格会受影响3。
  • 装修：装修 5 年以内且质量较好的房屋，价格一般会高出清水房3。
  • 楼层：多层住宅中间楼层相对较好，价格较高；底楼带花园或顶楼带屋顶花园的房屋可能有附加值3。
  • 朝向：南北朝向的房子通风、采光好，通常比其他朝向的房子价格高3。
• 区域因素1
  • 地段：市中心、繁华商圈、优质学区等地段的房产价格远高于郊区或偏远地段。
  • 交通：交通便利的房屋更受青睐，但要考虑交通噪音等负面影响。
  • 配套：周边有完善的商业、教育、医疗等配套设施的房产，评估价格会更高。
  • 环境：小区环境优美、周边无噪音和污染的房产，居住舒适度高，价格也会相应提高。
• 市场因素
  • 供求关系：供大于求时，房价下跌；供不应求时，房价上涨。
  • 经济形势：经济繁荣，购房需求旺盛，房价可能上涨；经济衰退，房价可能下跌。
  • 政策法规：限购、限贷、税收等政策对房价影响较大。