评估机构选择要点

• 资质认证：确保评估机构具有相关部门颁发的房地产评估资质证书，如住建部门核发的资质许可，这是机构具备专业评估能力的法定依据。
• 经验与口碑：优先选择在当地房屋评估领域经验丰富，有大量成功案例的机构。可通过向其他业主咨询、查阅网络评价、了解行业口碑等方式，判断其是否能公正、准确地进行评估。
• 专业团队：评估机构应拥有专业的评估师团队，评估师需具备丰富的专业知识和实践经验，熟悉当地房地产市场行情，能够准确运用各种评估方法和技术。

评估方法

• 市场比较法1：
  • 原理：依据替代原则，将待评估房屋与近期在同一区域内已成交的类似房屋进行比较，对交易情况、交易日期、房地产状况等因素加以修正，从而得出待评估房屋的价值。
  • 适用范围：适用于市场活跃、交易案例丰富的区域，如城市中心的普通住宅、商业用房等。
• 收益法1：
  • 原理：预测房屋未来的净收益，选用合适的报酬率将未来净收益折算为现值，以此确定房屋价值，体现了房地产的预期收益能力。
  • 适用范围：常用于有稳定收益的房产，如写字楼、商铺、公寓等租赁型房产。
• 成本法1：
  • 原理：计算重新建造与被评估房屋相同或类似的房屋所需的各项成本，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等，再扣除折旧，得到房屋的评估价值。
  • 适用范围：适用于新建房屋、特殊用途房屋或市场交易案例较少的房屋，如学校、医院、工厂等。

评估流程3

1. 明确评估基本事项：包括确定评估目的，如买卖、抵押、拆迁补偿等；明确评估对象，详细了解房屋的位置、面积、结构等基本情况；确定评估时点，即确定要评估的是房屋在哪个具体时间点的价值。
2. 签订评估委托合同：评估机构与委托方就评估事宜达成一致后，签订正式的委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估费用、报告交付时间等。
3. 收集评估资料：收集房屋的产权资料，如房产证、土地证等；收集房屋的建筑资料，如设计图纸、竣工报告等；收集市场资料，如周边类似房屋的交易价格、租金水平等；收集区域资料，如周边配套设施、交通状况、规划发展等。
4. 实地查勘：评估人员实地查看房屋的实际状况，包括房屋的外观、结构、装修、设备设施等，核实房屋的实际使用情况和维护状况，记录房屋的成新度，拍摄照片或录像留存证据。
5. 选定估价方法计算：根据评估目的、房屋特点和收集到的资料，选择合适的评估方法进行计算。通常会采用两种或两种以上的方法进行相互验证和补充，以提高评估结果的准确性。
6. 确定估价结果：对采用不同方法计算出的结果进行分析、比较和综合判断，结合评估人员的专业经验和市场情况，确定最终的评估结果。
7. 撰写估价报告：按照规范的格式和内容要求，撰写详细的评估报告，包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等。
8. 审核与交付报告：评估机构内部对评估报告进行审核，确保报告内容准确、逻辑严谨、依据充分。审核通过后，将评估报告交付给委托方。
9. 估价资料归档：将评估过程中收集的各种资料、实地查勘记录、计算底稿、评估报告等进行整理归档，以便日后查阅和参考。