拆迁评估公司上门评估全流程实操指南(2025年版)

　　拆迁评估公司上门评估是房屋征收补偿的核心环节，其评估结果直接决定被拆迁人的补偿金额。作为被拆迁人，需清晰掌握评估前的准备要点、现场配合技巧、评估内容的核心细节及结果异议的处理方式，才能有效维护自身合法权益。本指南结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》及各地实操经验，为被拆迁人提供从前期筹备到结果落地的全链条指导。

　　第一章 评估前准备：3大核心任务，奠定维权基础

　　评估公司上门前的准备工作直接影响评估结果的完整性与准确性，需重点完成“资质核查、资料整理、现场梳理”三大任务，避免因准备不足导致权益受损。

　　一、首要任务：核查评估公司资质，拒绝“无资质评估”

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估机构需具备相应资质且由被征收人协商选定或随机确定。上门前务必核查以下资质信息，无资质或资质不符的机构出具的评估报告无效：

　　核心资质文件：要求评估公司出示①财政部或省级财政部门的备案证明;②《资产评估资格证书》;③参与本次评估的注册资产评估师的执业证书(每人一证，证书在有效期内);

　　选定程序核查：询问评估公司的选定方式(协商选定/随机确定)，要求提供征收部门发布的《评估机构选定公告》，确认其入选程序合法;

　　回避核查：若评估公司与征收部门、拆迁实施单位存在关联关系(如隶属同一集团)，可书面提出回避申请，避免“利益关联评估”。

　　关键提示：若评估公司拒绝提供资质文件，或资质文件过期、备案信息与实际不符，可当场拒绝其入户评估，并向当地房屋征收部门投诉(保留书面投诉记录)。

　　二、核心准备：整理全套产权与资产资料，做到“有证可依”

　　评估结果以产权证明和资产凭证为核心依据，需提前整理全套资料并复印留存，避免因资料缺失导致漏评、低评：

　　资料类别具体内容准备要点

　　产权证明类房产证、国有土地使用权证(或不动产权证)、宅基地使用证(农村房屋)核对证载面积、用途(住宅/商业/工业)与实际是否一致，若证载面积与实际面积有差异，提前准备测绘报告

　　资产凭证类装修合同、家电购买发票、设备采购合同(企业/商铺)、附属物建设凭证发票丢失的可提供付款记录、网购订单截图;装修时间需明确，影响成新率评估

　　特殊权益类营业执照(住改商房屋)、税务登记证、特种行业许可证、租赁协议“住改商”需提供连续经营证明(近3年纳税记录);租赁房屋需提供租赁协议明确补偿归属

　　其他辅助类房屋现状照片(评估前拍摄，含远景、近景、内部结构)、前期与征收部门的沟通记录照片需带有拍摄时间水印，留存原始文件;沟通记录需注明时间、参与人、核心内容

　　三、现场梳理：标记所有资产，避免“漏评死角”

　　评估公司通常按“主体房屋-附属物-室内装修-动产”的顺序评估，需提前梳理房屋内外所有资产并做好标记，尤其关注易被忽略的部分：

　　主体房屋：明确房屋结构(砖混/框架/砖木)、层数、朝向、建成年代，标记是否有阁楼、地下室、阳台(封闭/半封闭)，这些均影响评估单价;

　　附属物：在院落、房屋周边标记围墙、大门、水井、化粪池、菜窖、阳光房、自建车库等，注明建设时间和材质;

　　室内装修：按房间梳理装修内容，如墙面(乳胶漆/壁纸/瓷砖)、地面(地板/地砖)、吊顶、门窗(断桥铝/塑钢/实木)、厨卫设施(橱柜/卫浴品牌)，高端装修需单独标记;

　　特殊资产：企业或商铺需标记生产设备、空调外机、招牌、货梯等;农村房屋需标记农机具存放棚、养殖圈舍、果树(注明品种和树龄)。

　　建议绘制简易的“房屋资产分布图”，标注各资产位置和名称，评估时逐一核对。

　　第二章 现场评估：全程参与，5大关键环节守住权益

　　评估人员上门后，被拆迁人需全程陪同，重点关注“面积测量、资产登记、数据核对、沟通表态、签字确认”五大环节，避免评估过程中出现数据偏差或资产漏登。

　　一、环节1：面积测量——全程盯防，拒绝“缩水测量”

　　房屋面积是评估补偿的核心基数，测量时需全程跟随，重点关注以下要点：

　　测量范围：确认测量包含主体房屋的所有建筑面积(含公摊，若有)、阁楼(净高≥2.2米的算全面积，1.2-2.2米算半面积)、地下室(有产权的算全面积)、封闭阳台(算全面积)、半封闭阳台(算半面积);

　　测量工具：要求使用经校准的激光测距仪，避免使用卷尺估算;对测量数据有异议的，可要求重新测量并记录两次测量结果;

　　数据核对：测量完成后，当场核对测量结果与房产证载面积，若实际测量面积大于证载面积，需向评估人员说明原因(如合法扩建、历史遗留原因)，并提交相关证明材料(如建设规划许可、社区证明);

　　记录留存：要求评估人员在《房屋面积测量记录表》上签字，被拆迁人同步签字确认，自己留存一份复印件。

　　二、环节2：资产登记——逐项核对，确保“无遗漏登记”

　　评估人员会现场填写《房屋附属物及装修评估登记表》，需对照提前梳理的资产清单，逐项核对登记内容，重点关注：

　　不遗漏资产：逐一核对主体房屋、附属物、装修、特殊资产是否全部登记，尤其注意墙面、地面、吊顶等装修细节，如“壁纸”需注明材质(无纺布/纯纸)、“地板”需注明类型(实木/复合/强化);

　　不模糊描述：拒绝评估人员使用“普通装修”“简易门窗”等模糊表述，要求明确品牌、材质、规格，如“断桥铝门窗(60系列)”“马可波罗地砖(800×800mm)”;

　　特殊资产单独登记：企业的生产设备需登记型号、购置时间、使用状态;果树需登记品种(苹果/桃)、树龄(5年/10年)、数量;“住改商”房屋需单独登记经营区域和经营设施;

　　现场拍照佐证：评估人员拍摄资产照片时，被拆迁人可同步拍摄，确保每张照片都能对应登记的资产，照片需包含评估人员、资产、房屋标识，作为后续异议的证据。

　　三、环节3：数据沟通——主动说明，传递“资产价值信息”

　　评估人员现场会询问房屋及资产的相关信息，被拆迁人需主动、清晰说明，帮助评估人员准确判断资产价值，避免因信息缺失导致低评：

　　房屋优势说明：如房屋朝向好(南向)、楼层佳(多层3楼)、采光充足、周边配套完善(临近学校/医院/地铁)，这些因素可能影响评估单价;

　　装修与资产价值说明：如装修为近3年内完成，花费金额较高;设备为进口品牌，目前仍在良好使用状态;附属物为钢筋混凝土结构，建设成本高;

　　特殊权益说明：“住改商”房屋需说明经营年限、年营业额、纳税情况，证明其商业价值;农村房屋需说明宅基地的合法使用权范围，避免附属物被认定为“违法建筑”;

　　避免模糊表述：回答问题时避免使用“大概”“差不多”，需明确具体时间(如“2022年装修”)、金额(如“装修花费20万元”)、品牌(如“格力中央空调”)。

　　四、环节4：表态原则——不轻易承诺，守住“协商空间”

　　评估人员现场可能会询问“补偿预期”“是否同意按此评估”等问题，需坚持“不轻易表态、不签署空白文件”的原则，避免陷入被动：

　　关于补偿预期：可回复“需看到正式评估报告后，结合家庭实际情况考虑”，不透露具体心理价位，避免评估人员据此压低评估值;

　　关于现场确认：仅对“资产登记的完整性、面积测量的准确性”签字确认，不对“评估价值”表态;

　　拒绝空白文件：评估人员若要求签署空白的《评估登记表》《现场勘查记录》，需明确拒绝，所有文件必须填写完整后再签字，自己留存复印件。

　　五、环节5：签字确认——谨慎核对，明确“签字范围”

　　现场评估结束后，评估人员会要求签署相关文件，签字前务必逐字核对，明确签字仅代表“确认现场勘查的资产和面积与实际一致”，不代表认可评估价值：

　　必签文件：《房屋面积测量记录表》《房屋附属物及装修评估登记表》《现场勘查确认书》，签字前核对：①资产名称、数量、规格与实际一致;②面积数据与测量结果一致;③无空白项或模糊表述;

　　拒签文件：《评估结果确认书》《补偿协议(草稿)》等涉及评估价值和补偿金额的文件，现场仅确认勘查事实，不确认价值;

　　备注技巧：可在签字旁注明“仅确认现场勘查资产及面积属实，不认可评估价值”，明确签字含义，避免后续争议。

　　第三章 评估核心内容：不同资产的评估逻辑与关注要点

　　不同类型的资产(住宅、商铺、企业、农村房屋)评估逻辑不同，需掌握其核心评估指标，才能判断评估结果是否合理。

　　一、住宅房屋：核心看“面积、结构、成新率、区位”

　　住宅评估通常采用“市场法”或“成本法”，核心评估指标及合理范围如下：

　　评估指标评估逻辑关注要点

　　建筑面积按房产证载面积或合法测量面积计算，是补偿基数确保包含合法的阁楼、地下室、阳台面积

　　房屋结构框架结构>砖混结构>砖木结构>简易结构，单价差异可达500-2000元/㎡提供房屋建设图纸或说明结构类型，避免被错判为低标准结构

　　成新率建成年代越近，成新率越高(如建成5年内成新率≥90%，20年以上≤60%)提供房屋购买合同或建设证明，明确建成年代

　　区位因素核心城区>近郊>远郊，临近学校、地铁的房屋单价更高提醒评估人员参考周边同地段二手房成交价

　　装修价值按装修档次评估(简装200-500元/㎡，中装500-1000元/㎡，精装1000-2000元/㎡)提供装修合同和发票，证明装修成本

　　二、商铺/住改商：重点算“经营价值+区位价值”

　　商铺及“住改商”房屋评估需兼顾房产价值和经营价值，常用“收益法”或“市场法”，核心关注：

　　经营收益：评估人员需参考近3年的纳税申报表、银行流水、租赁合同，计算年均收益，若评估时未收集这些资料，需主动提交，避免经营价值被忽略;

　　区位等级：核心商圈>区域商圈>社区商圈，临街商铺比内铺单价高，评估时需确认商铺的区位等级划分是否合理;

　　“住改商”认定：需满足“依法取得营业执照、连续经营满3年、纳税记录完整”三个条件，评估价值应介于住宅和纯商铺之间，若按住宅标准评估，可提出异议;

　　经营损失：商铺拆迁还涉及停产停业损失，评估时需明确评估范围是否包含此项，通常按年均净利润的6-12倍计算。

　　三、企业/厂房：核心评“资产总值+停产损失”

　　企业及厂房评估范围最广，包括房屋、土地、设备、存货、无形资产等，常用“资产基础法+收益法”，重点关注：

　　房屋与土地：厂房结构(钢结构/钢筋混凝土结构)、土地性质(工业用地/商业用地)直接影响评估价值，需提供土地出让合同确认土地使用年限;

　　生产设备：按“重置成本法”评估，即重新购买同类设备的成本减去折旧，需提供设备采购合同、发票、维护记录，证明设备价值和使用状态;

　　存货与原材料：按评估基准日的市场价格评估，需提供库存清单、采购发票，避免存货被低价评估;

　　停产停业损失：按企业近3年平均净利润计算，补偿期限通常为6-12个月，若企业有长期订单，需提供订单合同证明预期收益损失;

　　无形资产：如企业的专利、商标、客户资源等，需单独评估其价值，避免遗漏。

　　四、农村房屋：关键认“合法产权+附属物价值”

　　农村房屋评估需结合宅基地使用权，常用“成本法”，核心关注：

　　宅基地合法性：确认宅基地使用证登记的面积和范围，超出部分若为历史遗留且符合当地政策，需争取纳入评估范围;

　　房屋结构与成新率：农村房屋常见砖木、砖混结构，评估时需明确结构类型，避免按简易结构评估;

　　附属物全面评估：围墙、大门、水井、沼气池、养殖圈舍、果树、菜园等均需评估，果树按树龄(幼苗/成年/衰老)、品种区分价值;

　　搬迁补助：农村房屋拆迁涉及农机具搬迁、家禽家畜处置等费用，评估时需包含这些专项补助。

　　第四章 评估后：结果核对与异议处理，守住最后防线

　　现场评估结束后，评估公司会在10-15个工作日内出具正式《房屋征收评估报告》，被拆迁人需重点做好“结果核对、异议申请、复核鉴定”三步，确保评估结果合理。

　　一、第一步：全面核对评估报告，找出“不合理之处”

　　收到评估报告后，需对照现场勘查记录和资产清单，从以下维度逐一核对，找出问题：

　　基础信息核对：房屋地址、产权人、建筑面积、结构类型等基础信息是否与实际一致;

　　资产清单核对：评估报告中的资产是否与现场登记的一致，有无漏评的附属物、装修或设备;

　　评估方法核对：是否采用了适合该类资产的评估方法(如商铺用收益法)，方法选择是否合理;

　　数据计算核对：评估单价×面积是否等于评估总值，各项资产的评估价值相加是否正确，有无计算错误;

　　市场价格比对：参考周边同地段、同类型房屋的市场成交价或拆迁补偿案例，若评估单价低于市场均价10%以上，可能存在低评。

　　二、第二步：提出异议申请，按法定程序维权

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被拆迁人对评估结果有异议的，需在收到报告后10日内提出复核申请，超期将丧失异议权利，具体流程：

　　提交书面复核申请：向原评估机构提交《评估结果复核申请书》，明确异议点(如“漏评阳光房”“评估单价低于市场价格”)，并附相关证据(现场照片、资产凭证、市场价格数据等);

　　配合复核工作：评估机构收到申请后5日内会进行复核，需配合提供补充证据，如周边房屋成交记录、装修合同等;

　　领取复核结果：评估机构会出具《复核意见书》，若同意修改评估结果，将出具新的评估报告;若维持原结果，会说明理由。

　　三、第三步：申请专家鉴定，解决“复核无果”问题

　　对原评估机构的复核结果仍有异议的，需在收到复核意见书后10日内，向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定，这是法定的最终异议渠道：

　　提交鉴定材料：向专家委员会提交《评估结果鉴定申请书》、原评估报告、复核意见书、相关证据材料;

　　专家鉴定流程：专家委员会会组织3人以上单数专家进行鉴定，必要时会现场勘查，在10日内出具《鉴定意见书》;

　　鉴定结果处理：若鉴定认为评估报告存在问题，原评估机构需修改报告;若鉴定认为评估报告合法合理，异议将被驳回，此时可通过行政复议或行政诉讼进一步维权。

　　第五章 风险防范：避开拆迁评估的6大常见陷阱

　　常见陷阱表现形式应对措施

　　无资质评估评估公司无备案证明，评估师无执业证书当场核查资质，拒绝入户，向征收部门投诉

　　漏评资产故意遗漏附属物、装修、设备等资产提前梳理资产清单，现场逐项核对登记内容

　　压低成新率将近5年的房屋按20年以上成新率评估提供房屋建设/购买证明，明确建成年代

　　模糊资产描述将“精装”写为“简装”，“断桥铝门窗”写为“普通门窗”要求明确标注资产品牌、材质、规格，拒绝模糊表述

　　诱导签字确认以“流程需要”为由，诱导签署《评估结果确认书》仅确认勘查事实，拒签价值确认文件，签字注明范围

　　超期送达报告评估后超过15日才送达报告，压缩异议时间记录评估日期，超期可主张异议期顺延

　　第六章 总结与行动清单

　　拆迁评估公司上门评估是补偿谈判的基础，被拆迁人的核心策略是“提前准备、全程参与、精准异议”。为确保权益不受损，建议按以下行动清单操作：

　　评估前：①核查评估公司资质;②整理产权与资产资料;③梳理并标记所有资产;

　　现场评估：①全程陪同面积测量，核对数据;②逐项确认资产登记，避免漏评;③主动说明资产价值信息;④仅确认勘查事实，拒签价值文件;

　　评估后：①全面核对评估报告，找出问题;②10日内提出复核申请(附证据);③对复核结果有异议，10日内申请专家鉴定;

　　全程留存证据：现场照片、沟通记录、资质文件、评估报告等所有材料均需留存原件或复印件，作为后续维权的依据。