前期准备

1. 明确评估基本事项：与委托方沟通，明确评估目的，如为租赁双方确定合理租金、为房产投资提供参考等；确定评估对象，包括房产的具体位置、类型、面积、结构等信息；明确评估基准日，即评估租金所对应的时间点。
2. 签订评估委托合同：评估机构与委托方就评估相关事宜达成一致后，签订正式的委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估服务内容、收费标准、付款方式、报告交付时间等条款。
3. 组建评估团队：根据评估对象的特点和复杂程度，安排具有相应专业资质和经验的评估师组成项目团队，明确团队成员的分工和职责。

资料收集与分析

1. 收集评估对象资料：收集房产的产权证明、建筑图纸、竣工决算资料等，了解房产的基本情况和历史沿革；实地勘查房产，记录房屋的户型、装修、设施设备状况、周边环境、配套设施等实际情况。
2. 收集市场资料：通过查阅房地产中介机构数据、房产交易网站、行业报告等，收集烟台当地同类型房产的租金水平、租赁成交案例、租金变化趋势等市场信息；了解当地房地产市场的供需状况、经济发展趋势、政策法规对租赁市场的影响等宏观因素。
3. 分析资料：对收集到的资料进行整理和分析，对比评估对象与市场上类似房产的差异，分析影响租金的各种因素，如地段、交通便利性、周边配套设施、房屋品质等，为后续的评估计算提供依据。

选择评估方法

1. 市场比较法：若烟台当地有较多与评估对象类似的房产租赁成交案例，优先选用市场比较法。选取若干可比实例，对其租金进行修正，包括交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等，以确定评估对象的租金价值。例如，评估一套位于烟台芝罘区的三居室住宅租金，可选取周边近期成交的类似户型、面积、装修程度的住宅租赁案例，根据其与评估对象在地段、房屋新旧程度等方面的差异进行调整，得出评估对象的租金参考值。
2. 收益法：对于用于出租经营的房产，且能够较为准确地预测未来租金收益和运营费用时，可采用收益法。通过估算评估对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折现到评估基准日，以此确定租金价值。比如，评估一处烟台的商业写字楼租金，根据该写字楼的现有租赁合同及市场租金水平预测未来租金收入，扣除运营费用后得到净收益，再结合当地房地产市场的报酬率，计算出该写字楼的租金现值。
3. 成本法：当评估对象的市场交易案例较少，且其成本构成明确时，可考虑成本法。通过估算建造类似房产所需的各项成本费用，加上合理的利润和税金，扣除折旧因素，来确定房产的租金价值。这种方法一般适用于特殊用途房产或新建房产的租金评估。

评估计算与结果确定

1. 运用选定方法计算：根据所选用的评估方法，进行具体的计算。如采用市场比较法，需对可比实例的租金进行各项修正计算；采用收益法，需计算未来各期净收益的现值；采用成本法，需准确核算各项成本费用及折旧等。
2. 综合分析与调整：对采用不同方法计算得出的结果进行综合分析，若结果差异较大，需分析原因，判断哪种方法更符合评估对象的实际情况，或者对各结果进行加权平均等方式进行调整，以确定最终的租金评估结果。
3. 结果验证：将评估结果与市场上类似房产的租金水平进行对比验证，检查评估结果是否合理。若发现评估结果与市场行情存在明显偏差，需重新检查评估过程和数据，查找原因并进行修正。

撰写评估报告

1. 报告内容：按照规范的评估报告格式，撰写详细的租金评估报告。报告内容通常包括封面、目录、致委托方函、评估师声明、评估假设和限制条件、评估对象概述、评估目的、评估基准日、评估方法、评估过程、评估结果、附件等部分。
2. 数据准确与表述清晰：确保报告中的数据准确无误，评估依据充分合理，分析过程逻辑清晰，文字表述准确、简洁、易懂，以便委托方和其他相关方能够理解评估结果的形成过程和依据。

报告审核与交付

1. 内部审核：评估报告完成后，由评估机构内部的审核人员对报告进行审核，审核内容包括评估程序是否合规、评估方法是否恰当、数据引用是否准确、报告格式是否规范等。审核人员提出修改意见，项目团队对报告进行修改完善，确保报告质量符合要求。
2. 交付报告：经审核通过的评估报告，按照委托合同约定的方式和时间交付给委托方。同时，评估机构可根据委托方的需求，对评估报告的内容进行解释和说明，解答委托方的疑问。