市场法

• 定义：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
• 原理：市场法是以替代原则为理论基础，即一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。
• 操作步骤
  • 选择参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。选择的参照物应具有可比性，包括资产的功能、实体特征、质量、市场条件等方面。例如，在评估一辆二手车时，要选择相同品牌、型号、年份、配置和行驶里程相近的车辆作为参照物。
  • 在评估对象与参照物之间选择比较因素：比较因素包括交易情况、交易日期、资产状况等。交易情况主要考虑交易是否公平、有无附加条件等；交易日期因素用于调整由于市场价格波动带来的差异；资产状况则要对资产的新旧程度、损耗情况等进行对比调整。
  • 指标对比、量化差异：对所选择的比较因素进行逐一对比，并将差异进行量化。比如，参照物的交易价格是 10 万元，被评估车辆比参照物新一些，经评估师判断，车辆新旧程度差异导致价值高出 10%，那么这一因素对应的价值差异就是 1 万元。
  • 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异：根据量化后的差异对参照物价格进行调整。如上述例子中，参照物价格为 10 万元，经过车辆新旧程度调整后，被评估车辆价格初步调整为 10×(1 + 10%) = 11 万元。
  • 综合分析确定评估结果：可能会选择多个参照物进行评估，最后需要综合考虑各个参照物调整后的价格，通过合理的方法确定最终的评估结果。例如，可以采用算术平均法或加权平均法等，如使用加权平均法时，根据各参照物与被评估资产的相似程度赋予不同的权重。

收益法

• 定义：通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
• 原理：收益法的理论基础是效用价值论，即资产的价值是由其未来能够带来的收益所决定的。资产购买者购买资产的目的是为了获取未来的经济利益，所以未来收益的现值之和就是资产的价值。
• 操作步骤
  • 收集验证有关经营、财务状况的信息资料：包括企业的历史财务报表、经营计划、市场份额、行业发展趋势等。例如，评估一家酒店，需要收集酒店过去几年的入住率、收入、成本等财务数据，以及酒店所在地区旅游市场的发展趋势、竞争对手情况等经营信息。
  • 计算和对比分析有关指标及其变化趋势：主要是分析收益指标，如净利润、现金流等及其变化趋势。对于上述酒店案例，要分析其过去几年净利润是增长还是下降，以及未来可能的变化情况。
  • 预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率：
    • 预测收益：根据历史数据和市场情况预测资产未来的收益。例如，预计酒店未来 5 年的年净利润分别为 100 万元、120 万元、150 万元、180 万元和 200 万元。
    • 确定折现率或资本化率：折现率是将未来收益折算成现值的比率，它反映资产的风险程度。资本化率用于将未来永续稳定的收益转化为现值。折现率或资本化率的确定通常要考虑无风险利率、风险报酬率等因素。假设经过分析确定酒店资产的折现率为 10%。
  • 将预期收益折现或资本化处理为现值：
    • 折现处理：对于有限期收益的资产，如上述预计 5 年收益的酒店，采用折现公式计算现值。第 1 年收益现值为 100÷(1 + 10%)≈90.91 万元，第 2 年收益现值为 120÷(1 + 10%)²≈99.17 万元，以此类推，将各年收益现值相加得到收益现值总和。
    • 资本化处理：对于未来收益稳定且永续的资产，可采用资本化法。假设某一商业房产每年能产生稳定租金收益 10 万元，资本化率为 8%，则该房产的评估价值为 10÷8% = 125 万元。
  • 分析确定评估结果：综合考虑各种因素，对初步计算的评估结果进行分析和调整，最终确定资产的评估价值。

成本法

• 定义：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
• 原理：成本法的理论基础是生产费用价值论，即资产的价值是由其在构建过程中所耗费的成本决定的。资产的价值等于重置成本减去各种贬值后的余额。
• 操作步骤
  • 确定被评估资产的重置成本：重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。例如，评估一台旧设备，复原重置成本可能是按照该设备原来的设计和材料，以现在的价格重新制造一台一模一样设备的成本；更新重置成本则是用现在最先进的技术和材料，制造一台能实现相同功能设备的成本。重置成本的估算方法包括重置核算法、物价指数法等。
  • 确定被评估资产的实体性贬值：实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。估算实体性贬值的方法主要有观察法、使用年限法等。观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性贬值率。使用年限法是根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率来确定实体性贬值率。例如，某设备总使用年限为 10 年，已使用 4 年，那么实体性贬值率为 4÷10 = 40%。
  • 确定被评估资产的功能性贬值：功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。例如，旧的生产设备生产效率低，耗费的能源多，与新的高效节能设备相比，这些额外的成本支出就构成了功能性贬值。
  • 确定被评估资产的经济性贬值：经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。例如，某工厂所在地区由于环境政策调整，限制了工厂的生产规模，导致设备利用率降低，收益减少，这就产生了经济性贬值。
  • 计算被评估资产的价值：计算公式为：被评估资产价值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。例如，某设备重置成本为 100 万元，实体性贬值为 20 万元，功能性贬值为 10 万元，经济性贬值为 5 万元，那么该设备的评估价值为 100 - 20 - 10 - 5 = 65 万元。