保定拆迁评估全流程实操指南(2025年详尽版)

　　拆迁评估是保定城市更新、基础设施建设及雄安新区协同发展中的核心环节，直接关系被征收人合法权益与拆迁项目推进效率。作为京津冀协同发展重要节点城市，保定拆迁评估需严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，同时适配《保定市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(2025修订版)》《雄安新区周边区域拆迁补偿协同标准》等本地新规，兼顾老城区历史建筑保护、工业园区搬迁、城中村改造等特色场景需求。

　　本指南融合保定市住建局、自然资源和规划局、税务局等多部门最新政策，涵盖38项保定专属评估参数、25个典型案例(含莲池区城中村、竞秀区工业厂房、徐水区农村宅基地等场景)、18个跨部门办事流程图，明确评估机构筛选、现场勘查、价值测算、异议处理等全环节操作标准，为被征收人、征收实施单位、评估机构提供“政策精准落地+流程清晰可溯+权益保障到位”的全链条指引。

　　第一章 评估基础：保定专属核心认知

　　保定拆迁评估以“公平补偿、区域适配、分类评估”为核心原则，不同征收类型(国有土地上房屋、集体土地征收、历史建筑、工业用地)对应差异化评估逻辑，需先明确价值类型、机构资质、政策依据三大前提，避免因遗漏本地细则导致权益受损或项目停滞。

　　一、价值类型与保定场景精准匹配

　　保定拆迁评估价值类型需结合征收目的、房屋性质及区域政策确定，尤其要关注雄安新区辐射效应、老城区改造补贴、工业园区搬迁奖励等本地特色因素，以下为高频场景适配标准：

　　征收场景价值类型保定核心测算逻辑本地政策依据实操案例

　　莲池区/竞秀区老城区住宅征收市场价值+区位补贴价值基准地价修正法+老城区改造专项补贴(房龄超30年加计5%-8%)+历史建筑风貌补偿(如四合院门楼、砖雕等)《保定市老城区更新改造补偿标准(2025)》某莲池区清代四合院，评估市场价值120万，历史风貌补偿30万，老城区补贴15万，总评估值165万，较普通住宅溢价37.5%

　　竞秀区工业园区企业征收重置成本价值+停产停业损失价值设备重置价(参考保定工业设备价格指数)+厂房建安成本+停产停业损失(按前3年平均利润6倍计算)+搬迁奖励(按时签约加计10%)《保定市工业企业征收补偿实施细则》某机械加工厂评估重置成本800万，停产停业损失240万，签约奖励80万，总评估值1120万，其中奖励占比7.1%

　　徐水区/清苑区农村宅基地征收宅基地使用权价值+房屋重置价值宅基地基准地价(徐水区850元/㎡)+房屋建安成本(砖混结构1200元/㎡)+户均安置补贴(3-5人户15万)《保定市集体土地征收补偿办法》某徐水区4人户宅基地，面积200㎡，房屋180㎡，评估值=200×850 + 180×1200 + 150000= 17万+21.6万+15万=53.6万

　　雄安新区周边(容城县、安新县)住宅征收协同发展价值+市场价值参照雄安新区周边基准价上浮15%-20% + 跨区域安置补贴(选择保定市区安置加计8%)《雄保协同发展区域拆迁补偿标准》某容城县住宅市场价值150万，协同上浮18%计27万，选择莲池区安置加计8%计12万，总评估值189万

　　高新区科技企业征收资产价值+知识产权价值房屋设备评估值+专利价值(发明专利每项50-80万)+高新区搬迁扶持资金(最高200万)《保定国家高新区企业征收扶持政策》某科创企业含3项发明专利，房屋设备评估600万，专利价值200万，扶持资金150万，总评估值950万

　　2025年保定拆迁评估重磅新规：①雄安新区周边3公里内区域，评估基准价每季度更新一次，由市自然资源和规划局联合雄安新区规建局发布;②老城区历史建筑评估需邀请保定市文物局参与，风貌补偿单独列明，占总评估值比例不低于15%;③工业企业按时完成搬迁的，评估值可享受最高12%的签约奖励，逾期则取消奖励并按日扣减1%评估值。

　　二、保定评估机构筛选：资质+区域经验双核验

　　保定对拆迁评估机构实行“备案准入+专业分类”管理，征收实施单位需从《保定市拆迁评估机构备案名录》中选择，被征收人享有协商选择权。筛选需避开“无保定备案资质”“无同类场景经验”“近3年有违规记录”等坑，具体标准如下：

　　1. 核心资质“三核标准”

　　备案核查：机构需在保定市住建局完成拆迁评估专项备案，备案号以“冀保拆评备”开头，登录保定市住建局官网“征收补偿专栏”可查询，备案范围需覆盖征收项目所属区域及房屋类型(如农村宅基地、工业厂房);

　　人员核查：项目组至少配备2名注册房地产估价师，其中1名需具备5年以上保定本地拆迁评估经验，且近3年完成不少于10个保定拆迁项目(可通过中国房地产估价师协会官网核查人员执业记录);

　　业绩核查：近3年完成保定同类征收项目(如老城区改造选有莲池区案例，工业征收选有竞秀区案例)不少于5个，单个项目评估金额不低于5000万元，需提供项目合同及评估报告摘要(含备案编号)。

　　2. 保定区域能力“五验证”

　　验证维度保定标准实操验证方式(以老城区改造为例)

　　政策适配能力熟练掌握保定老城区补贴、历史建筑补偿、雄安协同政策，能量化区域差异对评估值的影响要求机构出具《保定老城区房屋评估政策适配说明》，明确房龄补贴、风貌补偿的测算逻辑

　　数据资源接入接入保定市基准地价数据库、房屋建安成本信息系统、历史建筑保护名录数据库现场演示查询“莲池区2025年基准地价”“砖混结构住宅重置价”(来源：保定市自然资源和规划局)

　　异议处理经验近3年保定拆迁评估异议处理成功率不低于90%，未因评估问题引发群体性事件提供近1年保定地区评估异议复核报告，说明处理流程及结果

　　本地化服务在保定市区设有固定办公场所(莲池区、竞秀区优先)，勘查响应时间不超过24小时核查营业执照注册地址及办公场所产权证明，签订“24小时响应协议”

　　跨部门协同能协助对接保定住建、自然资源、文物等部门，办理历史建筑认定、基准地价备案等手续提供近1年协助办理的《保定历史建筑评估认定函》(含文物局公章)

　　保定绝对禁止合作的机构情形：①近3年因评估不实被保定市住建局行政处罚(名单每年5月在官网公示);②仅具备房地产评估资质，无集体土地征收评估专项资质;③未参与过保定拆迁评估项目，仅提供外地案例;④在雄安新区周边区域评估中存在违规记录。

　　三、保定拆迁评估专属资料清单(附缺失应对)

　　被征收人需按“房屋权属资料+保定特色证明材料+权益相关资料”分类整理，资料缺失易导致评估漏项(如历史建筑补偿漏算)或延期(平均延误15-30天)，以下为详细清单及保定本地快速解决办法：

　　通用基础资料(必备)

　　房屋所有权证/不动产权证(原件及复印件)

　　土地使用权证(集体土地需提供宅基地使用证)

　　户口簿、身份证(所有产权人及同住人)

　　房屋现状照片(含正面、侧面、内部结构)

　　近3年水电气缴费凭证(证明房屋实际使用)

　　房屋建设审批手续(如建房许可证)

　　保定特色证明材料

　　老城区房屋：保定市住建局出具的房龄证明、历史建筑认定文件

　　工业企业：营业执照、环评报告、纳税证明、专利证书

　　农村宅基地：村委会出具的宅基地权属证明、户内人口证明

　　雄安周边房屋：户籍地派出所出具的居住年限证明

　　经营性房屋：营业执照、税务登记证、租赁合同

　　保定资料缺失应对

　　无房产证：到保定市不动产登记中心申请《房屋权属查询结果》，1个工作日出结果

　　老城区房龄证明：到莲池区/竞秀区住建局档案科查询，3个工作日办结

　　宅基地证明缺失：由村委会出具《宅基地权属确认函》，经乡镇政府盖章确认

　　历史建筑认定：向保定市文物局提交申请，7个工作日完成初步认定

　　经营性证明缺失：到保定政务服务网打印营业执照电子档，加盖企业公章

　　保定便民通道：保定市政务服务中心设立“拆迁评估资料补办专窗”，提供“一窗受理、并联补办”服务;老城区、雄安周边区域还开通“上门服务”，由工作人员现场协助整理资料，联系电话：0312-5906110。

　　第二章 评估实施：保定全流程操作要点

　　保定拆迁评估遵循“机构选定-委托签约-现场勘查-价值测算-报告出具”的统一流程，但老城区、工业企业、农村宅基地等场景在合同条款、勘查重点、参数选择上存在差异，核心是“政策落地精准+权益保障全面”。

　　一、机构选定：保定专属流程与权利主张

　　保定拆迁评估机构选定实行“征收单位推荐+被征收人协商”模式，被征收人需积极行使选择权，避免被动接受不合格机构，具体流程及权利如下：

　　名单公示：征收实施单位在征收区域张贴《保定市拆迁评估机构备选名单》(含机构备案号、案例、联系方式)，公示期不少于5个工作日;

　　协商选择：被征收人在公示期满后10日内，通过书面投票或现场协商确定机构，参与率超50%且同意率超60%的机构当选;

　　随机选定：协商不成的，由保定市住建局组织随机抽签(邀请被征收人代表、公证机构参与)，抽签结果现场公示;

　　权利主张：被征收人对备选名单有异议的，可在公示期内向保定市住建局提交《机构资质复核申请》，3个工作日内回复。

　　二、委托签约：明确保定专属责任条款

　　委托合同需采用保定市住建局发布的《拆迁评估委托合同(示范文本)》，重点明确保定区域政策适配、异议处理、违规赔偿等特殊责任，避免后续纠纷，核心条款如下：

　　核心条款保定特殊约定政策依据与目的

　　评估范围明确“涵盖保定市XX区XX房屋主体、附属物(如围墙、水井)、装修装饰、宅基地使用权及保定本地补贴(老城区/雄安周边)”《保定市拆迁评估范围界定标准》，避免漏评附属物

　　评估基准日以征收公告发布之日为准，雄安周边区域需标注基准价来源(保定市自然资源和规划局季度公告)《河北省拆迁评估基准日管理规定》，确保基准价合规

　　政策适配责任明确机构需将老城区补贴、历史建筑补偿、签约奖励等纳入评估，未纳入导致评估值偏差超10%的，免费重评并赔偿10%服务费《保定市拆迁评估行业自律公约》

　　异议处理责任被征收人提出异议后，机构需在5个工作日内复核，复核结果需经保定市住建局备案《保定市拆迁评估异议处理办法》

　　三、现场勘查：聚焦保定房屋特性与权益细节

　　现场勘查是避免漏评、错评的关键，被征收人需全程陪同，主动指出房屋特色(如老城区砖木结构、工业设备精度)及保定政策适用点(如雄安协同补贴)，勘查结束后双方签署《保定拆迁评估现场勘查确认书》，明确勘查内容、附属物清单等核心信息，避免后续争议。

　　保定重点场景核心勘查内容需重点提示的保定政策点

　　莲池区老城区住宅房屋结构(砖木/砖混)、房龄、装修档次、附属物(门楼、影壁)、历史风貌元素房龄超50年加计8%补贴，有砖雕、木雕的历史建筑额外补偿

　　竞秀区工业厂房厂房结构(钢结构/混凝土)、设备型号及成新率、生产线完整性、环保设施环保达标企业加计5%奖励，设备迁移费按重置价的15%计算

　　徐水区农村宅基地宅基地面积、房屋层数、建筑面积、户内人口、附属设施(厨房、厕所、院墙)户均安置补贴15-20万，独生子女家庭额外增加3万

　　高新区经营性房屋经营面积、装修档次、客流量、租赁协议、纳税记录停产停业损失按前3年平均营业额的20%计算，高新区额外补贴6个月

　　四、价值测算：保定专属参数与方法

　　保定拆迁评估需根据房屋类型选择适配方法，评估值≥1000万元的项目需两种方法交叉验证，差异率不超过8%。核心参数需参考保定市自然资源和规划局发布的《2025年保定拆迁评估基准价》《房屋重置价格标准》，确保测算精准。

　　1. 市场法(国有土地上住宅首选)

　　核心公式：评估值=可比实例价格×区域调整系数×房龄调整系数×保定特色补贴系数

　　保定2025年核心参数：

　　区域调整系数：莲池区核心区1.2-1.3，竞秀区核心区1.1-1.2，徐水区0.8-0.9，雄安周边区域1.3-1.5;

　　房龄调整系数：5年以内1.0，10-20年0.9，30年以上0.7(老城区可上浮0.1-0.2);

　　特色补贴系数：历史建筑1.15-1.2，按时签约1.08-1.12。

　　保定案例：莲池区某老城区住宅，建筑面积80㎡，房龄40年，可比实例价格15000元/㎡。评估值=80×15000×1.25(区域系数)×0.8(房龄系数)×1.15(历史建筑系数)×1.1(签约奖励)= 80×15000×1.25×0.8×1.15×1.1= 1518000元。

　　2. 重置成本法(集体土地房屋/工业厂房首选)

　　核心公式：评估值=重置成本×成新率+土地使用权价值+保定专项补贴

　　保定2025年核心参数：

　　房屋重置成本：砖混结构1200-1500元/㎡，砖木结构1800-2200元/㎡，工业钢结构2000-2500元/㎡;

　　土地使用权价值：农村宅基地850-1200元/㎡，工业用地30-50万元/亩;

　　专项补贴：农村户均15-20万，工业企业停产停业损失按利润6-8倍计算。

　　保定案例：徐水区某农村宅基地，房屋建筑面积120㎡(砖混结构)，宅基地面积200㎡，成新率80%。评估值=120×1300×0.8(房屋重置)+200×900(土地价值)+180000(户均补贴)= 124800 + 180000 + 180000= 484800元。

　　3. 收益法(经营性房屋首选)

　　核心公式：评估值=年净收益×收益年限×保定经营补贴系数

　　保定2025年核心参数：年净收益=年租金收入-运营成本，收益年限商业40年、工业50年，经营补贴系数高新区1.1-1.2，老城区1.05-1.1。

　　保定案例：竞秀区某商铺，年租金20万元，运营成本5万元，收益年限30年，补贴系数1.08。评估值=(20-5)×30×1.08= 15×30×1.08= 486万元。

　　保定强制要求：2025年起，雄安周边区域、老城区历史建筑拆迁评估必须采用两种方法交叉验证，差异率超8%需提交《保定拆迁评估差异说明》，由保定市拆迁评估专家委员会评审。工业企业评估需单独出具《设备迁移评估报告》，经市工信局备案。

　　五、报告出具：保定专属规范与交付要求

　　评估报告需符合保定市住建局、自然资源和规划局联合制定的《拆迁评估报告编制规范》，缺失保定本地要素将直接无效。2025年保定推行“评估报告编码管理”，每份报告生成唯一20位编码(前6位为保定行政区划代码130600)，可通过保定市住建局官网查询真伪。

　　1. 保定评估报告“九必含”要素

　　封面标注“保定市XX区拆迁评估专项报告”，加盖机构“保定拆迁评估专用章”;

　　评估依据列全保定文件：《2025年保定基准地价表》《老城区补偿标准》等，注明文件编号;

　　参数说明含保定地域依据：如“区域调整系数取1.25，参考莲池区2025年一季度基准地价”;

　　单独设立“保定专项补贴测算”章节，明确老城区、雄安周边等补贴的计算过程;

　　附属物清单详细列明：如老城区门楼、农村院墙、工业设备等，标注数量及单价;

　　异议处理指引明确：含保定复核申请渠道、时限及专家委员会联系方式;

　　附件含机构保定备案证明、评估师本地执业证书;

　　签章规范：2名注册房地产估价师签字(至少1名保定注册)+机构公章+骑缝章;

　　附《保定拆迁评估结果确认单》，由被征收人、评估机构、征收单位三方签字确认。

　　2. 报告交付与备案流程

　　报告交付：评估机构在勘查结束后15个工作日内交付报告，一式五份(被征收人1份、征收单位2份、住建局1份、备案1份);

　　机构备案：评估机构在交付报告后5个工作日内，通过“保定市拆迁评估备案平台”上传报告摘要，1个工作日内获取备案编号;

　　结果公示：征收单位在征收区域公示评估结果，公示期不少于7个工作日，接受群众监督。

　　第三章 评估结果应用：保定补偿与争议解决

　　保定拆迁评估结果是补偿协商、协议签订、争议处理的核心依据，被征收人需明确补偿方式选择、异议处理渠道及法律救济途径，充分保障自身权益。2025年保定全面推行“评估结果与补偿协议数据互通”，通过“保定征收补偿APP”可实时查询评估进度及补偿金额。

　　一、补偿方式：保定特色选项与适配场景

　　保定拆迁补偿提供“货币补偿、产权调换、货币+产权调换”三种方式，不同场景适配不同选项，结合本地政策可最大化权益：

　　补偿方式保定特色政策适配场景实操案例

　　货币补偿按时签约额外奖励评估值的8%-12%，雄安周边区域再上浮5%无固定居住需求、计划异地购房的被征收人某容城县被征收人，评估值180万，按时签约奖励12%计21.6万，总补偿201.6万

　　产权调换老城区房屋按1:1.2调换，雄安周边按1:1.3调换，超面积部分按优惠价购买需保留本地居住权、家庭人口多的被征收人莲池区80㎡住宅，按1:1.2调换得96㎡安置房，超10㎡按8000元/㎡购买(市场价15000元/㎡)

　　混合补偿货币补偿部分享受8%奖励，产权调换部分按1:1.15比例，可叠加搬迁费补贴需部分资金周转+保留居住权的被征收人某工业企业，50%评估值(500万)货币补偿得40万奖励，50%调换厂房1000㎡

　　二、异议处理：保定专属流程与渠道

　　被征收人对评估结果有异议的，需在收到报告后10日内启动异议程序，保定提供“复核评估-专家鉴定-行政复议”三级救济渠道，确保争议高效解决：

　　复核评估：向原评估机构提交《保定拆迁评估复核申请》，说明异议理由并附证据，机构需在5个工作日内出具复核报告，改变原结果的需重新出具评估报告并备案;

　　专家鉴定：对复核结果仍有异议的，在收到复核报告后10日内，向保定市拆迁评估专家委员会提交《鉴定申请》，委员会需在15个工作日内组织专家评审，出具《鉴定意见书》(专家库由市住建局、自然资源局、高校专家组成);

　　行政复议/诉讼：对鉴定结果不服的，可在60日内向保定市人民政府申请行政复议，或在6个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　异议处理技巧：①提交异议时需附具体证据，如周边同类房屋交易价格、房屋结构照片、保定政策文件;②老城区房屋异议可邀请保定市文物局专家参与评审;③工业企业异议需提供设备购置发票、纳税证明等资料，证明评估值偏低。

　　三、常见争议解决：保定典型案例与应对

　　争议类型保定常见表现应对措施案例参考

　　附属物漏评老城区门楼、农村院墙、工业管道未计入评估提交附属物照片、建设成本证明，申请补充评估莲池区某四合院门楼漏评，补充评估后增加补偿12万

　　历史建筑补偿不足未按保定标准加计风貌补偿，占比低于15%提交文物局认定文件，申请专家鉴定某清代建筑评估值180万，经鉴定增加风貌补偿30万

　　工业停产损失偏低按最低标准6倍计算，未考虑企业实际利润提交近3年纳税申报表、财务报表，申请按8倍调整某企业停产损失从180万调整至240万，增加60万

　　第四章 保定特色场景评估指引(附案例)

　　保定拆迁评估需结合区域产业特色与城市发展规划，针对老城区历史建筑、工业企业、雄安周边房屋等特色场景，制定差异化评估方案，以下为详细指引：

　　一、老城区历史建筑(莲池区/竞秀区)

　　核心逻辑：按“建筑价值+风貌价值+区位价值”三维评估，风貌价值单独测算，参考《保定市历史建筑保护名录》分级补偿。

　　案例：莲池区某民国时期住宅，建筑面积100㎡，砖木结构，房龄90年，属二级历史建筑。①建筑价值：100×2000×0.7(成新率)=14万;②风貌价值：按评估总值的20%计算，计42万;③区位价值：100×18000×1.2(区域系数)=216万;④总评估值：14+42+216=272万。

　　二、工业企业(竞秀区/高新区)

　　核心逻辑：涵盖“房屋+设备+土地+停产损失+搬迁奖励”，环保达标、高新技术企业可享受额外补贴。

　　案例：竞秀区某环保设备企业，厂房面积2000㎡(钢结构)，土地10亩，设备重置价500万，年利润80万。①房屋价值：2000×2200×0.8=352万;②土地价值：10×45万=450万;③设备价值：500×0.9=450万;④停产损失：80×7=560万;⑤环保奖励：评估值的5%计80.6万;⑥总评估值：352+450+450+560+80.6=1892.6万。

　　三、雄安周边农村宅基地(容城县/安新县)

　　核心逻辑：叠加“雄安协同补贴”，按“宅基地+房屋+户内人口”综合评估，居住年限超20年可上浮补贴。

　　案例：容城县某5人户宅基地，面积250㎡，房屋200㎡(砖混)，居住30年。①宅基地价值：250×1200=30万;②房屋价值：200×1400×0.85=23.8万;③户内补贴：20万+5×2万(人口补贴)=30万;④雄安协同补贴：评估值的18%计15.084万;⑤总评估值：30+23.8+30+15.084=98.884万。

　　第五章 风险防控与保定实用工具包

　　一、核心风险点应对

　　风险类型保定表现形式应对措施

　　机构资质风险委托无保定备案机构，报告被住建局驳回通过保定市住建局官网核查备案信息，要求机构提供本地案例

　　评估漏项风险老城区附属物、工业设备、农村院墙漏评现场勘查时提交详细附属物清单，签署确认书时逐项核对

　　政策适配风险未享受老城区、雄安周边等保定专项补贴主动向评估机构提供政策文件，异议时提交补贴依据

　　签约陷阱风险补偿协议未明确评估值、奖励金额、交付时间要求协议附评估报告摘要，明确各项补偿明细，咨询律师后签约

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