评估目的

• 土地出让：政府在出让国有土地使用权时，需要通过土地评估来确定土地的出让底价，以保证土地出让价格的合理性，实现土地资源的合理配置和国有资产的保值增值。
• 房地产开发：开发商在获取土地进行房地产开发前，要评估土地价值，以便进行项目可行性研究、确定开发成本和预期收益，为项目决策提供依据。
• 土地抵押：土地权利人将土地使用权作为抵押物向金融机构或其他债权人贷款时，评估土地价值可以为抵押权人提供抵押物的价值参考，以确定贷款额度和风险程度。
• 企业改制：在企业进行股份制改造、兼并、破产等改制过程中，对企业所拥有的土地资产进行评估，有助于明确企业资产价值，保障各方利益。
• 征收补偿：政府因公共利益需要征收土地时，通过评估确定土地及地上附着物的价值，为制定合理的征收补偿方案提供依据，保障被征收人的合法权益。

评估流程

1. 明确评估基本事项：包括明确评估目的、评估对象、评估基准日等，与委托方签订评估委托合同，明确双方的权利和义务。
2. 制定评估计划：根据评估目的和对象的特点，制定详细的评估工作计划，确定评估方法、人员安排、时间进度等。
3. 收集评估资料：收集与评估对象相关的各种资料，如土地权属资料、土地规划资料、市场交易资料、土地开发成本资料等。
4. 实地查勘：评估人员实地查看土地的位置、面积、地形、地貌、土地利用现状、基础设施配套等情况，核实资料的真实性和准确性。
5. 选择评估方法并计算：根据评估目的、土地类型和资料收集情况，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等，进行土地价值的计算。
6. 综合分析和确定评估结果：对采用不同方法计算出的结果进行综合分析和比较，结合评估人员的经验和对当地土地市场的了解，确定最终的评估结果。
7. 撰写评估报告：按照规范的格式和内容要求，撰写土地评估报告，详细说明评估目的、评估对象、评估依据、评估方法、评估过程和评估结果等。
8. 审核和提交报告：评估报告经内部审核后，提交给委托方。如有需要，评估人员还应就评估报告的内容向委托方进行解释和说明。

注意事项

• 法规政策：熟悉南宁市的土地管理法规、政策以及相关的地方性规定，如《南宁市土地管理办法》等，确保评估工作符合当地的法律要求。关注政策变化对土地市场和土地价值的影响，及时调整评估思路和方法。
• 评估对象：仔细核实土地的权属状况，确保权属清晰，无争议。准确把握土地的用途和规划条件，因为不同用途和规划指标对土地价值影响较大。充分了解土地的现状，包括土地的自然条件、基础设施状况以及周边环境等，这些因素都会影响土地的开发利用和价值。
• 评估方法：根据土地的特点和评估目的，合理选择评估方法。在运用市场比较法时，要确保选取的交易案例具有可比性，修正系数的确定要合理；使用收益还原法时，要准确预测土地的收益和还原利率；采用成本逼近法时，要全面核算土地取得成本、开发成本和相关税费等；运用剩余法时，要合理确定开发周期、开发成本和预期利润等参数。
• 市场因素：关注南宁市土地市场的动态变化，包括土地供应、需求情况，房地产市场的走势等。分析评估对象所在区域的发展规划和趋势，如城市建设重点、产业布局调整等对土地价值的影响。考虑周边类似土地的交易价格和租金水平，作为评估的参考依据。

评估依据

• 法律法规：主要有《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等国家层面的法律法规，以及《南宁市土地管理办法》等南宁市的地方性法规和政府规章。
• 政策文件：国家和南宁市出台的有关土地供应、土地利用、房地产调控等方面的政策文件，如南宁市的土地出让金政策、土地储备政策等，这些政策对土地市场和土地价值有着直接或间接的影响。
• 技术标准：遵循《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》等国家标准，以及广西壮族自治区和南宁市制定的相关技术规范和标准，确保评估方法和技术操作的规范性和准确性。
• 资料数据：土地权属证书、土地出让合同、土地规划文件、土地交易案例、土地开发成本资料、房地产市场统计数据等，这些资料是评估的基础数据来源，为评估提供事实依据。