一、评估前期准备阶段

1. 明确评估目的与需求沟通

• 核心动作：
  • 与委托方（如购房者、银行、政府征收部门）确认评估用途（买卖、抵押、拆迁等），确定评估报告的使用场景（如银行贷款需符合银保监会风控要求，拆迁需满足《三门峡市征收补偿办法》）。
  • 示例：若为湖滨区学区房买卖评估，需重点关注教育资源对房价的影响（如市一中周边房源溢价 30%）。

2. 选择评估机构与签订委托协议

• 本地机构要求：
  • 需选择具备三门峡市住建局备案资质的评估机构（如三门峡本地注册的 XX 房地产评估公司），或省级以上资质机构在三门峡的分支机构。
  • 协议内容需明确评估对象（如陕州区某写字楼）、评估时点（以 2025 年 6 月为例）、收费标准（通常按评估值的 0.3‰-0.5‰收取，最低 2000 元）。

二、资料收集与现场勘查阶段

1. 权属与背景资料收集

• 必备文件：
  • 产权证明：房产证（如三门峡老城区划拨土地需提供《国有土地使用证》）、购房合同（期房评估需提供备案证明）；
  • 区位资料：所在区域规划文件（如三门峡商务中心区 2025 年交通规划）、学区划分文件（湖滨区中小学招生范围）；
  • 历史交易数据：同小区近 1 年成交价（如 2025 年湖滨区 XX 小区二手房均价 6800 元 /㎡）、租金水平（万达广场商铺月租金 65 元 /㎡）。

2. 现场勘查与数据采集

• 勘查重点：
  • 住宅评估：
    • 房屋状况：房龄（三门峡老城区 1990 年代住宅需考虑折旧率 1.5%/ 年）、户型（南北通透户型溢价 10%）、装修程度（简装按 300 元 /㎡、精装 800 元 /㎡核算）；
    • 配套设施：距地铁站（如三门峡南站）距离、周边商超（如大张百货）、学校（如三门峡市一小）步行时间。
  • 商业地产评估：
    • 商铺：人流量（湖滨区和平路商圈日均客流 2 万人次）、临街面宽（面宽 4 米以上商铺溢价 20%）；
    • 厂房：土地性质（工业用地需核查三门峡工业园区基准地价 1800 元 /㎡）、设备配套（如渑池县铝厂厂房的生产线新旧程度）。

三、评估方法选择与价值测算

1. 根据目的匹配评估方法