评估流程

1. 明确评估基本事项：与委托方沟通，明确评估目的（如租赁纠纷参考、税务申报、资产估值等）、评估对象（具体的物业类型、位置、面积等）、评估基准日等基本事项。
2. 收集相关资料：收集包括物业的产权证明、租赁合同（如有）、周边类似物业的租金水平、当地房地产市场行情、城市规划资料、物价指数等相关信息。
3. 现场勘查：实地查看物业的状况，包括房屋结构、装修程度、设施设备配套情况、周边环境、交通便利性等，详细记录物业的实际情况，并拍照留存。
4. 选择评估方法：根据评估对象的特点和资料收集情况，选择合适的评估方法，如市场法、收益法等。
5. 进行评估计算：运用选定的评估方法，结合收集的数据和现场勘查情况，进行租金评估计算。
6. 撰写评估报告：将评估过程和结果形成书面报告，内容包括委托方和评估机构信息、评估目的、评估对象和范围、评估依据、评估方法、评估结果、特别事项说明等。
7. 审核与交付报告：评估报告经内部审核通过后，交付给委托方，并根据委托方的要求进行必要的解释和说明。

评估方法

• 市场法
  • 收集交易实例：收集格尔木地区近期类似物业的租金成交案例，要求案例在物业类型、地段、面积、装修等方面与评估对象具有可比性。
  • 选择可比实例：从收集的交易实例中筛选出 3 - 5 个与评估对象最为相似的可比实例。
  • 因素修正：对可比实例的租金进行修正，考虑的因素包括地理位置、交通条件、配套设施、房屋新旧程度、装修档次等。例如，若可比实例的交通便利性不如评估对象，可适当调高其租金水平；若可比实例的装修档次高于评估对象，可相应调低其租金水平。
  • 确定评估租金：经过因素修正后，计算出可比实例的修正租金，再通过算术平均、加权平均等方法确定评估对象的租金水平。
• 收益法
  • 预测潜在毛收入：根据评估对象的实际情况和市场行情，预测其在正常使用情况下的潜在租金收入，同时考虑空置率和租金损失等因素。
  • 估算运营费用：确定物业在运营过程中需要支出的各项费用，如物业管理费、维修保养费、水电费、税费等。
  • 计算净收益：潜在毛收入减去运营费用得到物业的净收益。
  • 确定资本化率：根据当地房地产市场的投资回报率、风险水平等因素，确定合适的资本化率。
  • 计算评估租金：运用收益法公式，将净收益除以资本化率，得到物业的评估租金。

注意事项

• 准确把握当地市场：格尔木的房地产市场具有自身特点，租金水平受当地经济发展、人口流动、产业结构等因素影响较大。评估人员要深入了解当地市场行情，掌握不同区域、不同类型物业的租金变化趋势。
• 考虑特殊因素影响：格尔木地处高原，气候条件特殊，在评估住宅租金时，要考虑房屋的保暖、防风等特殊功能对租金的影响。同时，当地的民族文化、风俗习惯等因素也可能对某些物业的租赁产生影响，如宗教场所周边的物业在租赁时可能有特殊要求。
• 关注政策法规变化：当地政府可能会出台一些与房地产租赁相关的政策法规，如房屋租赁管理办法、税收政策等，这些政策法规的变化会对租金评估产生影响，评估人员要及时关注并准确把握。