一、前期沟通与委托

1. 明确评估目的与需求
   • 委托方（如个人、银行、企业等）向评估机构说明评估用途（交易、抵押、拆迁等），评估机构据此确定评估方法和侧重点（如抵押评估更关注变现能力，拆迁评估侧重区位补偿）。
   • 确认评估对象：具体房产的地址、面积、户型、产权性质（商品房、经济适用房、公房等）。
2. 签订评估委托合同
   • 双方约定评估费用、服务期限、报告交付形式等，明确权利与义务（如评估机构需对报告真实性负责，委托方需提供真实资料）。

二、资料收集与现场勘查

（一）委托方需提供的资料

• 产权证明文件：房产证、土地证（或不动产权证）、购房合同、契税发票等，用于核实房产权属及合法性。
• 房产基础信息：建筑年代、楼层、装修情况、户型图、公摊面积等（可通过房产证或现场测量获取）。
• 周边配套资料：如学校、医院、交通（地铁 / 公交站）、商业设施等分布图（影响房产价值的关键因素）。
• 其他相关文件：如拆迁公告（若涉及征收）、抵押合同（若为贷款评估）等。

（二）评估机构现场勘查

1. 房产现状调查
   • 测量实际使用面积，记录建筑结构（框架 / 砖混）、楼层、朝向、户型布局（是否通透、有无浪费空间）。
   • 检查装修状况（简装 / 精装 / 毛坯）、设备设施（电梯、暖气、水电管线等）的新旧程度及维护情况。
   • 拍摄房产内外部照片（如客厅、卧室、厨房、外立面、小区环境等），作为报告附件。
2. 周边环境调研
   • 实地考察周边交通便利性（距主干道、地铁站距离）、商业配套（商场、超市）、教育资源（学校质量）、医疗资源（医院等级）等。
   • 记录小区物业水平（安保、绿化、停车位数量）、周边噪音源（如临近马路、工地）等影响居住体验的因素。

三、市场数据调研与分析

1. 收集区域房产市场信息
   • 近期同小区或周边相似房产的成交案例（成交价、面积、成交时间），通过房地产中介平台、政府备案数据、评估机构数据库获取。
   • 分析区域房价走势：近半年 / 一年的价格涨幅或跌幅，受政策（如限购、贷款政策）、规划（如新建地铁、学校）等因素的影响。
2. 确定评估方法
   • 根据评估目的和房产类型选择合适方法：
     • 市场比较法：适用于商品房交易评估，通过对比 3-5 个相似房源的成交价，修正得出评估值（需考虑楼层、装修、成交时间等差异）。
     • 收益法：适用于商铺、写字楼等经营性房产，通过预测未来租金收益折算现值。
     • 成本法：适用于新建房产或特殊用途房产（如公益建筑），计算重置成本（重建相同房产的费用）扣除折旧。
     • 假设开发法：适用于待开发土地或在建工程，估算开发完成后的价值减去开发成本。

四、价值测算与报告撰写

1. 数据处理与价值计算
   • 以市场比较法为例：
     • 筛选 3 个以上可比案例，调整交易情况（如是否为急售低价）、交易日期（修正时间带来的价格波动）、区域因素（如距市中心距离差异）、个别因素（户型、楼层）。
     • 计算可比案例的修正后单价，取平均值或加权平均得出评估对象的单价，再乘以面积得到总评估值。
2. 撰写评估报告
   • 报告结构：
     • 封面：标明评估机构名称、报告编号、评估对象地址、日期等。
     • 目录：列出各章节内容索引。
     • 致委托方函：简述评估目的、对象、结果及有效期。
     • 评估师声明：承诺报告客观公正，无利益冲突。
     • 评估假设与限制条件：如假设产权合法、市场正常运行等。
     • 评估技术说明：详细描述评估方法、数据来源、测算过程。
     • 评估结果：明确房产单价及总价，附周边案例对比表。
     • 附件：房产证复印件、现场照片、可比案例成交凭证等。

五、审核与交付

1. 内部审核
   • 评估机构安排资深评估师对报告进行复核，检查数据准确性、方法适用性、逻辑严谨性（如修正系数是否合理），避免计算错误或遗漏重要因素。
2. 交付报告与答疑
   • 向委托方提交正式报告（通常为纸质版 + 电子版），并解释评估结果的依据（如为何某套案例的修正系数为 5%），解答委托方疑问（如能否调整评估值）。
   • 报告有效期：一般为 1 年，若市场波动较大（如房价大幅涨跌），需重新评估。

六、归档与后续服务

• 评估机构将报告及相关资料（委托合同、勘查记录、数据底稿）归档保存，便于后续查询或争议时举证。
• 若委托方需进一步服务（如根据报告申请贷款被拒，需补充评估），可协商提供补充说明或重新评估。

注意事项

• 选择合规机构：丹东本地评估机构需具备《房地产估价机构备案证书》，评估师需持《房地产估价师执业资格证书》，可通过丹东住建局官网查询资质。
• 资料真实性：委托方提供虚假资料（如伪造房产证）可能导致评估结果失真，需承担法律责任。
• 评估时效性：拆迁评估需在公告发布后规定时间内完成，贷款评估需在银行审批流程中同步推进。