一、法律与政策合规性注意事项

1. 严守评估机构资质门槛

• 必须选择经白城市住建部门备案、具备国家三级及以上房地产估价资质（或对应资产评估资质）的机构，避免委托无资质或资质过期的机构，否则评估结果可能无效（参考《国有土地上房屋征收评估办法》第六条）。
• 评估机构与拆迁方、被拆迁人不得存在利害关系（如关联企业），否则需主动回避，防止利益冲突影响公正性。

2. 遵循地方补偿政策标准

• 白城市对不同类型房屋（如住宅、商业、工业）的补偿标准有明确规定，例如：
  • 住宅拆迁可能执行 “征一还一” 套内面积标准，或按市场评估价货币补偿（参考白城经开区某项目补偿方案）；
  • 商业用房需考虑区位商业价值、经营状况（如停产停业损失补偿需符合《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十九条）。
• 评估时需核对当地最新政策文件（如 2023 年后是否有补偿标准调整），避免因政策适用错误导致补偿纠纷。

二、评估对象与权属调查注意事项

1. 权属证明与房屋现状的一致性核查

• 重点核对房产证、土地证记载的面积、用途与实际现状是否一致，如发现以下情况需特殊处理：
  • 无证建筑：对历史遗留的无证房屋（如 1990 年前建成），需依据白城市《关于解决房屋征收中无证房屋认定问题的指导意见》，结合建设年代、规划审批等因素认定是否为合法建筑，避免一律按 “违建” 处理。
  • 用途变更：房屋实际用于经营（如住宅改商铺），需核查是否办理工商登记、税务证明等，若符合 “住改商” 条件，评估时需增加经营损失补偿（参考白城某商业街拆迁案例）。

2. 附属设施与隐蔽工程的全面记录

• 除房屋主体外，附属设施（如独立车库、地下室、水井、果树）、装修装饰（如断桥铝门窗、地暖、壁纸）及隐蔽工程（如管线改造）需详细勘察并拍照留存，避免遗漏导致补偿缺失。例如，某拆迁项目中因未记录院内自建储物间，引发被拆迁人投诉。

三、评估方法与数据应用注意事项

1. 评估方法的适用性选择

• 市场比较法：需确保选取的周边案例在交易时间（距评估时点不超过 1 年）、区位（同地段或相邻街区）、用途（如住宅 vs 商业）上具有可比性，避免使用远郊或不同性质物业的案例。例如，评估市区住宅时，需对比 3 公里范围内同类型小区的近期成交价。
• 成本法：计算重建成本时，需采用白城市当期建材价格（如 2025 年钢筋、混凝土市场价）和人工费用标准，结合房屋成新率（如 50 年房龄按 40% 折旧），避免高估或低估。
• 收益法：评估商业用房时，租金收益需参考白城当地市场行情（如某商圈商铺年租金约 50-80 元 /㎡），回报率取值需合理（一般为 5%-8%，避免过高或过低）。

2. 市场数据的时效性与准确性

• 收集的交易案例需为真实成交数据（可通过白城市住建局备案系统、中介机构调研获取），杜绝使用虚假或过期数据（如 2023 年前的房价）。例如，某项目因沿用 2022 年房价数据，导致评估值低于实际市场水平，引发群体异议。

四、流程规范与争议处理注意事项

1. 公示与异议环节的程序合规

• 初步评估结果需在拆迁区域显著位置公示，公示期不少于 5 天，并附评估机构联系方式，方便被拆迁人咨询（参考《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条）。
• 对被拆迁人的复核申请，评估机构需在 10 日内书面答复，若存在数据错误或方法应用不当，需及时修正报告，避免因程序瑕疵导致评估无效。

2. 特殊情况的提前沟通与备案

• 遇到以下复杂情形，评估机构需与拆迁方、被拆迁人提前沟通并记录：
  • 产权争议：如继承纠纷、共有产权未明确，需在评估报告中注明，并建议拆迁方暂存补偿款，待产权厘清后再发放。
  • 危房评估：对存在安全隐患的房屋，勘察时需确保人员安全，必要时委托专业机构先进行结构安全性鉴定，再开展评估。

五、被拆迁人权益保障注意事项（被拆迁人需关注）

1. 主动参与勘察与资料核对

• 被拆迁人需全程参与现场勘察，核对评估人员记录的房屋面积、装修情况等是否准确，对遗漏项（如自建阁楼）及时提出并要求补录，避免事后争议。
• 提供完整的权属证明、经营凭证（如营业执照、租赁合同），确保评估内容全面（如商业用房的停产停业损失需提供近 3 年纳税记录）。

2. 异议救济途径的合理使用

• 对评估结果有异议时，需在公示期内以书面形式提出（附理由和证据），避免口头投诉无效；若对复核结果仍不满，可向白城市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，或通过行政复议、诉讼等法律途径维权（参考《行政诉讼法》第十二条）。

六、档案管理与证据留存注意事项

• 评估机构需将勘察记录、照片、权属复印件、测算底稿等资料归档保存至少 10 年，确保可追溯；被拆迁人也需留存评估报告、公示文件、沟通记录等证据，以备后续维权使用。
• 涉及电子数据（如航拍勘察视频）需备份存储，避免因数据丢失导致评估争议无法查证。