评估流程1

1. 确定评估机构：由房屋征收部门或相关委托方通过合法程序选定具有资质的房地产价格评估机构。
2. 签订评估协议：房屋征收部门作为委托人，向选定的评估机构出具房屋征收评估委托书，并签订房屋征收评估委托合同，明确双方的权利和义务，包括评估目的、对象、时点、费用等事项。
3. 进行房屋评估：
   • 明确评估对象：房屋征收部门组织对被征收厂房情况进行调查，明确评估对象，包括已经登记的厂房和未经登记建筑的认定、处理结果情况，调查结果需在征收范围内向被征收人公布。对于已登记房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
   • 实地勘察：注册房地产估价师对厂房进行实地勘察，了解厂房的建筑结构、面积、使用年限、设备设施等状况，同时查看周边环境、区位条件等因素。
   • 选用评估方法：根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收厂房价值进行评估。例如，被征收厂房的类似房地产有交易的，应选用市场法评估；有经济收益的，应选用收益法评估；是在建工程的，应选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
4. 出具评估报告：评估机构根据评估结果出具正式的评估报告，内容包括评估对象的基本情况、评估目的、评估时点、评估方法、评估结果等，并由负责评估的注册房地产估价师签字盖章，加盖评估机构公章。

评估方法2

1. 市场比较法：将待评估厂房与近期类似厂房的交易案例进行对比，通过对交易价格、面积、区位、建筑结构、使用年限等因素的调整，得出评估价值。例如，在同一工业园区内，选取与待评估厂房规模、用途、建筑年代等相似的厂房近期成交价作为参考，进行修正后确定评估值。
2. 成本法：计算建造厂房所需的各项成本，包括土地成本、建筑成本、设备购置成本、前期费用等，再考虑折旧因素，确定厂房价值。比如，核算建造同等规模厂房的土地购置费用、建筑材料及人工费用，以及厂房因使用年限、损耗等造成的折旧，以此得出评估价值。
3. 收益法：根据厂房未来预期收益，结合合理的折现率，评估其当前价值。对于有稳定收益的厂房，如出租的厂房，可根据租金收入，考虑市场趋势、行业发展前景等因素，预估未来收益，并折算为现值来确定评估价值。

评估内容5

1. 房屋本身价值评估：考虑厂房的建筑面积、结构类型、建筑年限、装修情况等因素，依据市场行情和专业评估方法来确定其价值。例如，钢结构厂房与砖混结构厂房的价值不同，新建厂房与老旧厂房的价值也有差异。
2. 土地价值评估：考虑土地的位置、面积、用途、土地性质（出让或划拨）等因素，参照当地土地市场价格进行评估。位于城市中心区的厂房土地价值可能高于郊区的厂房土地价值。
3. 设备及附属设施价值评估：对厂房内的生产设备、办公设备、水电设施、消防设施等附属设施进行逐一清点和评估，根据其新旧程度、品牌、性能、剩余使用年限等因素确定价值。对于可搬迁设备，要评估其搬迁费用；对于不可搬迁设备，要评估其重置成本或残余价值。
4. 停产停业损失评估：因拆迁导致厂房停产停业，需要评估这期间可能造成的经济损失，包括员工工资、租金、水电费、原材料积压损失、订单违约损失等方面的支出，通常根据厂房前一定期限的平均经营利润、停产停业期限等因素计算。
5. 搬迁费用评估：包括搬迁过程中产生的人工费用、运输费用、包装费用、设备调试费用等，以及因搬迁造成的临时安置费用、解聘员工的安置补偿等费用。