一、法律与行政法规：界定评估基础框架

• 土地与资产权属法律
  • 《中华人民共和国土地管理法》（2020 年修订）：明确集体土地征收、农用地转用的补偿标准，为养殖场土地使用权评估提供法律依据（如第四十八条规定地上附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市制定）。
  • 《中华人民共和国民法典》：规范物权归属（如土地承包经营权、建筑物所有权）及资产处置的合法性，评估需以权属清晰的资产为前提。
  • 《中华人民共和国农村土地承包法》：针对养殖场涉及的土地承包、流转行为，明确承包经营权的评估范围与限制条件。
• 养殖行业专项法规
  • 《中华人民共和国畜牧法》：规定养殖场的设立条件、防疫要求及养殖档案管理，评估需核查养殖证、防疫合格证等资质文件的有效性。
  • 《中华人民共和国渔业法》：适用于水产养殖场评估，需确认水域滩涂养殖证、苗种来源合法性等。

二、地方性政策与补偿标准：适配衢州本地要求

• 浙江省及衢州市征地补偿政策
  • 《浙江省人民政府关于调整全省征地区片综合地价最低保护标准的通知》：明确征地补偿的区片划分与最低标准，衢州各区县需在此基础上制定具体补偿方案。
  • 《衢州市征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准》（最新版）：直接规定养殖场地上建筑物（圈舍、仓库）、养殖设施、苗木等的补偿单价及计算方法，例如钢结构圈舍按建筑面积每平方米补偿 X 元，鱼塘按养殖水面每亩补偿 Y 元。
  • 《衢州市人民政府关于印发衢州市市区集体土地上房屋征收与补偿办法的通知》：若养殖场涉及房屋征收，需参照该办法确定附属物补偿标准。
• 环保与养殖区域管控政策
  • 《衢州市畜禽养殖禁养区、限养区划分调整方案》：明确禁养区、限养区内养殖场的处置政策（如禁养区需关闭或搬迁，评估时需考虑政策对资产价值的限制）。
  • 《浙江省畜禽养殖污染防治办法》：要求养殖场配套粪污处理设施，评估时需核查设施是否达标，未达标的需扣除整改成本。

三、评估技术规范与行业标准：确保方法科学性

• 资产评估通用标准
  • 《资产评估基本准则》（财政部发布）：规定评估程序、方法选择及报告编制的基本要求，如需采用市场法、收益法、成本法等多方法验证结果。
  • 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2021）：适用于养殖场地上建筑物（如管理用房）的评估，需参照建筑物成新率、重置成本等参数。
• 农业与活体资产评估专项标准
  • 《农业资产评估指南》（中国资产评估协会）：针对活体资产（畜禽、水产）评估，明确生长周期、市场行情、疫病风险等影响因素，建议采用市场比较法或收益法。
  • 《畜禽资产价值评估技术规范》（地方或行业标准）：例如生猪评估需参考体重、品种（土猪 / 良种猪）及出栏价格，水产评估需考虑养殖品种（四大家鱼 / 特种水产）、规格及捕捞成本。

四、市场数据与客观证据：支撑价值测算

• 土地与建筑物评估依据
  • 基准地价：参考《衢州市城区土地级别与基准地价更新成果》，确定养殖场用地的土地级别、用途（农用地 / 建设用地）及基准地价修正系数。
  • 市场交易案例：收集衢州本地近期养殖场转让、租赁案例，分析同类资产的交易价格（如每亩养殖场年租金、整体转让总价），用于市场比较法。
• 活体与设备评估依据
  • 实时行情数据：浙江省农业农村厅、衢州市农业农村局发布的畜禽出栏价格（如生猪价格周报）、水产市场行情（如衢州水产批发市场报价）。
  • 设备购置凭证：养殖场提供的设施设备购买发票、合同，用于成本法核算重置价值；若设备已淘汰，需参考二手市场残值。
• 其他客观证据
  • 现场勘查记录（如圈舍面积测量图纸、活体清点视频）、养殖档案（存栏记录、饲料投入台账）、环评验收文件等，作为评估数据的真实性支撑。

五、特殊情形补充依据

• 政策性搬迁或关停：若评估目的为政府征收或禁养区拆迁，需依据《衢州市人民政府关于印发衢州市市区集体土地上房屋征收与补偿办法的通知》或专项拆迁文件，确定补偿范围（如停产停业损失、搬迁费用）及计算方式。
• 抵押贷款评估：金融机构可能要求参考《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，评估土地经营权的可抵押价值及风险系数。