一、前期准备阶段：明确目标与基础信息收集

1. 确定评估基本要素

• 评估目的：
  • 需与企业需求深度对齐（如股权融资需侧重企业持续盈利能力，并购重组需关注协同价值）。
  • 例：本溪某矿企因引入战略投资者进行评估，需重点评估矿产资源储量及未来开采收益。
• 评估对象与范围：
  • 界定评估的企业主体（如母公司或子公司）、资产范围（是否包含土地、专利等无形资产）。
  • 需核查资产权属证明（如房产证、商标注册证），避免遗漏或产权纠纷。
• 评估基准日：
  • 选择原则：结合评估目的（如财务报告评估选会计期末）、市场稳定性（避免重大政策变动或行业波动期）。
  • 例：若基准日选在钢铁价格暴涨期，需在报告中注明市场波动对钢铁企业估值的影响。

2. 组建评估团队与制定方案

• 团队构成：
  • 包括注册资产评估师、行业分析师、财务专家（若涉及特殊行业，可引入本溪本地行业顾问，如钢铁冶金专家）。
• 制定评估方案：
  • 明确工作步骤、时间节点、人员分工（如现场勘查组、数据处理组），并预估可能的难点（如本溪某老字号企业的品牌价值量化）。

二、资料收集与现场调研：夯实评估数据基础

1. 企业基础资料收集

• 法律文件：
  • 营业执照、公司章程、股权结构、重大合同（如长期供货协议、借款合同）。
• 财务资料：
  • 近 3 - 5 年审计报告、财务报表、纳税申报表、现金流明细，重点核查：
    • 非经常性损益（如政府补贴）是否已剔除；
    • 应收账款坏账计提政策是否合理（如本溪某制造业企业应收账款占比高，需评估回收风险）。
• 资产明细：
  • 固定资产清单（含购置时间、原值、折旧）、无形资产证明（专利、商标、客户关系等）。

2. 现场勘查与访谈

• 资产实地勘查：
  • 厂房：查看地理位置（如本溪市区 vs 郊区对土地价值的影响）、建筑结构、使用年限；
  • 设备：核查运行状态（是否老旧、是否需技术改造）、成新率（如钢铁企业高炉的实际使用年限与账面差异）；
  • 存货：盘点库存数量、状态（如原材料是否滞销、产成品是否积压）。
• 管理层与员工访谈：
  • 了解企业战略规划（如是否计划拓展东北市场）、核心技术优势（如本溪某药企的独家配方）、面临的竞争压力（如本地同行竞争或外地企业渗透）。

3. 行业与宏观环境调研

• 行业数据：
  • 收集本溪所属行业的市场规模、增长率、竞争格局（如本溪钢铁行业的产能分布、主要竞争对手）；
  • 例：评估本溪旅游企业时，需分析当地旅游客流量、季节性波动、政策支持（如政府对枫叶旅游的推广）。
• 宏观因素：
  • 区域政策（如本溪 “绿色矿山” 政策对矿业企业环保投入的要求）、经济指标（如辽宁省 GDP 增速、原材料价格走势）。

三、评估方法选择与实施：科学量化企业价值

1. 方法适配性分析

• 根据企业类型初步筛选方法：

  企业类型	推荐方法	注意事项
  盈利稳定企业	收益法（DCF 模型）	需准确预测未来 5 - 10 年现金流，考虑本溪本地市场需求波动（如冬季工业需求下降）
  重资产制造业	成本法（资产基础法）	关注设备重置成本与成新率，避免无形资产（如品牌）被低估
  上市或可比企业	市场法（市盈率 / 市净率）	需找到业务相似度高的本地可比企业（如本溪钢铁企业与鞍山钢铁的对比）

• 建议采用两种以上方法交叉验证（如收益法 + 成本法），减少单一方法偏差。

2. 收益法实施要点

• 未来收益预测：
  • 基于历史业绩、行业增长、企业战略，分业务板块预测收入（如本溪某车企的整车销售与零部件业务分开测算）；
  • 成本费用预测需匹配收入增长（如原材料成本占比是否随规模效应下降）。
• 折现率计算：
  • 采用资本资产定价模型（CAPM）：
    • 无风险利率：参考基准日中国国债收益率（如 10 年期国债利率）；
    • 市场风险溢价：结合中国股市长期溢价水平（通常 5% - 8%），叠加本溪企业的区域风险（如东北经济转型不确定性）。

3. 市场法实施要点

• 可比企业筛选：
  • 条件：业务相同 / 相似、规模相近（资产总额、收入规模差异不超过 30%）、地域接近（如优先选东北三省可比企业）；
  • 例：评估本溪某医疗器械企业，可筛选沈阳、长春同类型上市公司。
• 价值比率调整：
  • 对可比企业的市盈率（PE）、市净率（PB）等指标进行修正，考虑：
    • 成长性差异（目标企业增速高于可比企业，PE 可上调）；
    • 财务杠杆差异（目标企业资产负债率更高，需调整风险溢价）。

4. 成本法实施要点

• 资产清查与估值：
  • 固定资产：按重置成本 × 成新率计算（如本溪某厂房重置价 5000 万元，成新率 70%，估值 3500 万元）；
  • 无形资产：专利、商标等需评估法律保护期限、技术先进性（如本溪某化工企业的专利是否已被新技术替代）；
  • 负债：核实应付账款、长短期借款等，确保无遗漏或有负债（如未决诉讼可能产生的赔偿）。

四、结果汇总与分析：交叉验证与风险评估

1. 多方法结果比对

• 分析不同方法估值差异的原因：
  • 收益法与市场法差异大：可能因市场情绪波动（如某行业短期股价暴涨）或收益预测偏乐观；
  • 成本法与收益法差异大：可能因企业存在未入账的无形资产（如客户关系、管理能力）。
• 确定最终估值：
  • 若差异在合理范围内（如 10% - 15%），可采用加权平均（如收益法权重 60%，市场法 40%）；
  • 若差异过大，需重新核查数据或调整方法（如市场法缺乏可比企业时，以收益法为主）。

2. 敏感性分析

• 针对关键参数（如收益法的折现率、增长率）进行波动测试：
  • 例：折现率从 8% 升至 9%，企业价值下降多少？增长率从 5% 降至 3%，对估值的影响如何？
• 在报告中披露敏感性分析结果，帮助使用者理解参数变动的风险。

五、报告编制与审核：合规性与专业性保障

1. 报告内容与格式

• 必须包含：
  • 声明（评估机构资质、独立性承诺）；
  • 摘要（估值结论、关键假设）；
  • 正文（评估目的、范围、方法、过程、结果）；
  • 附件（财务报表、资产权属证明、评估计算表格）。
• 特殊事项说明：
  • 如评估基准日后企业发生重大事件（本溪某企业在评估期间获得政府补贴），需披露其对估值的影响。

2. 多级审核机制

• 内部审核流程：
  1. 项目负责人初核：检查数据计算准确性、逻辑一致性；
  2. 技术负责人复核：审核方法选择、参数合理性；
  3. 机构负责人终审：把控报告合规性、风险点披露是否充分。
• 若涉及国有资产，需提交国资委或相关主管部门备案 / 核准。

3. 报告交付与沟通

• 向企业提交正式报告（纸质版 + 电子版），并就以下内容进行说明：
  • 估值结论的形成依据（如为何收益法结果高于成本法）；
  • 评估假设的局限性（如 “企业持续经营” 假设若不成立，结果需调整）；
  • 后续服务（如因并购谈判需调整估值，可提供补充分析）。

六、后续服务与档案管理：长效价值支撑

1. 评估结果应用指导

• 协助企业将估值结果用于实际场景：
  • 股权融资：向投资人解释估值逻辑，支持谈判定价；
  • 并购重组：分析目标企业估值与协同效应（如本溪两家钢铁企业合并后的成本节约空间）。

2. 档案归档与保密

• 保存评估全过程资料（纸质版 + 电子版）至少 10 年，包括：
  • 企业提供的原始资料、现场勘查记录、计算底稿；
  • 评估报告初稿、审核意见及修改记录。
• 严格遵守保密协议，未经企业允许不得向第三方披露商业信息。