一、明确评估目的与范围，避免遗漏核心要素

• 清晰界定评估目的：根据委托需求明确评估用途（如资产转让、抵押贷款、拆迁补偿、环保合规性审查等），不同目的对应不同的评估重点（如拆迁补偿需侧重土地、建筑物及停产损失；贷款评估需侧重盈利能力和资产变现能力）。
• 完整覆盖评估范围：避免遗漏关键资产，包括但不限于：
  • 土地（使用权类型、年限、规划用途是否符合养殖要求）；
  • 建筑物（养殖舍、仓库、办公用房等是否合规建设，有无产权证明）；
  • 设施设备（养殖设备、粪污处理设备、防疫设施等的成新率、运行状态）；
  • 生物资产（存栏畜禽的品种、数量、年龄、健康状况，需现场逐一核实，避免虚报）；
  • 无形资产（如养殖技术、品牌、长期供销合同等，视评估目的纳入）。

二、确保资料真实完整，强化合规性审查

• 严格核查权属证明：
  • 土地：需提供土地使用权证、租赁合同（明确租赁期限、用途限制），确认土地是否为禁养区、限养区（参考《南昌市畜禽养殖区域划分管理规定》），避免因土地违规导致评估无效。
  • 建筑物：核查房产证、建设规划许可证，无证件的需确认是否为历史合法建筑，避免将违建纳入评估范围。
  • 生物资产：要求提供养殖档案（引种记录、免疫记录、存栏台账），核对检疫证明，确保畜禽来源合法、无疫病风险。
• 规范财务与经营资料：
  • 财务报表需真实反映成本（饲料、人工、水电）、收入（销售记录、回款凭证），避免虚增收益或隐瞒负债；
  • 特殊资质文件：如《动物防疫条件合格证》《排污许可证》等，需确认是否在有效期内，无资质的养殖场可能面临整改或关停风险，需在评估中提示。

三、现场勘查需细致全面，关注实际运营状态

• 实地核实资产状况：
  • 土地：测量实际面积，观察地形、水源、交通条件，评估是否存在地质灾害风险（如低洼易涝）。
  • 设施设备：检查设备运行状态（如温控系统、通风设备、粪污处理设备是否正常工作），记录使用年限、维修记录，评估成新率时需结合实际损耗，而非仅按购置年限推算。
  • 生物资产：现场清点数量，抽样检查健康状况（如畜禽体重、生长阶段、有无疫病症状），对种畜、能繁母畜需单独评估其繁殖价值。
• 评估环保与防疫实际水平：
  • 环保：查看粪污处理设施（沼气池、沉淀池、堆肥场）是否达标，检查排污口水质、异味情况，参考《江西省畜禽养殖污染防治条例》，评估是否存在环保处罚或整改要求，潜在环保成本需纳入风险考量。
  • 防疫：核查防疫制度（消毒流程、隔离措施）、防疫设施（消毒通道、无害化处理池），询问近期疫病发生情况，结合《江西省动物防疫条件现场审查与风险评估实施细则》评定防疫等级，高风险养殖场需调低资产价值或提示风险。

四、科学选择评估方法，结合实际动态调整

• 根据资产特性选方法：
  • 固定资产（土地、建筑物）：优先用市场法（参考南昌周边同类养殖场地交易案例）或成本法（重置成本扣减折旧），注意区域差异（近郊与远郊养殖用地价值差异较大）。
  • 生物资产：幼畜、育肥畜可用成本法（饲料 + 人工投入）；能繁母畜、种畜可用收益法（未来繁殖或产肉收益折现）；市场活跃的畜禽（如生猪、肉鸡）可用市场法（参考当地批发市场价格）。
  • 整体价值评估：若评估养殖场持续经营价值，需结合收益法（预测未来现金流，折现率需考虑行业风险、环保政策变动风险）。
• 避免方法单一化：对核心资产采用两种及以上方法交叉验证（如土地用市场法与基准地价修正法对比），确保结果合理性。

五、关注政策与市场风险，充分提示不确定性

• 政策风险：南昌对养殖业的环保、防疫政策可能调整（如扩大禁养区、提高排污标准），需评估政策变动对养殖场存续、运营成本的影响，在报告中明确提示合规性风险。
• 市场风险：畜禽价格波动（如生猪 “猪周期”）、饲料成本上涨（玉米、豆粕价格波动）等因素会影响收益预测，收益法评估时需合理设定价格波动区间，避免过度乐观。
• 生物资产风险：疫病（如非洲猪瘟、禽流感）可能导致畜禽大规模损失，需结合养殖场防疫水平评估风险概率，并在报告中提示减值风险。

六、选择专业评估机构，确保评估流程规范

• 资质审核：委托具备资产评估资质（财政部门备案）且有养殖业评估经验的机构，避免选择无资质的 “黑中介”，确保评估报告具有法律效力。
• 明确评估责任：签订评估委托合同，约定双方权利义务（如资料真实性责任由委托方承担，评估方法合理性责任由机构承担）。
• 过程透明沟通：评估过程中与委托方保持沟通，对争议问题（如资产权属不清、生物资产数量争议）及时书面确认，避免后续纠纷。

七、环保与防疫合规优先，杜绝 “带病评估”

• 南昌对养殖场环保和防疫要求严格，评估中若发现以下问题，需明确标注并建议整改后再评估：
  • 未取得《排污许可证》却排放污染物；
  • 粪污处理设施不完善，存在直排现象；
  • 防疫条件不达标，近期发生过重大动物疫病；
  • 位于禁养区内且未完成搬迁。
    此类问题可能导致养殖场被责令关停，评估时需剔除违规部分价值或直接提示评估对象不具备合法评估基础。