一、前期准备阶段：明确需求与委托

1. 确定评估目的
   • 委托方（如个人、银行、企业等）需明确评估用途（如抵押贷款、交易定价、拆迁补偿等），这直接影响评估方法选择（如交易用市场比较法，租赁用收益法）。
2. 选择评估机构
   • 委托方需选择威海市住建局备案的正规机构（如山东圣达、威海华地等），核查其资质证书及过往案例，确保专业性。
3. 签订评估委托合同
   • 双方约定评估对象（具体房产地址、面积等）、评估基准日、收费标准（按累进费率，如 100 万以下收 0.42%）、交付时间等，明确权利义务。

二、现场勘查阶段：收集房产基础数据

1. 核实房产权属
   • 评估人员需查看房产证、土地证（或不动产证）、购房合同等，确认产权归属、用途（住宅 / 商业）、面积、房龄等合法性文件。
2. 实地勘查房产状况
   • 房屋自身：记录户型（如三室一厅）、楼层（如 3/6 层）、朝向（南北向）、装修档次（简装 / 精装）、建筑结构（砖混 / 框架）、设施设备（有无电梯、车位）及损坏情况（如墙体裂缝）。
   • 周边环境：勘查小区绿化、物业管理、停车位配比，记录周边配套（如距学校、商场、医院的距离）、交通条件（公交站、地铁站）、噪音污染（临近主干道可能扣分）等。
3. 拍摄影像资料
   • 对房屋内外景、户型图、周边标志性建筑等拍照留存，作为评估报告附件。

三、数据收集与分析：市场调研与参数测算

1. 收集市场数据
   • 同类房产交易案例：通过威海本地房产平台（如 58 同城、贝壳）、中介机构或政府公开数据，获取近 1-2 年内同区域、同类型房产的成交价格（如 2025 年经区二手房均价 8608 元 /㎡）、交易时间、面积等。
   • 租赁数据（若涉及收益法）：收集同区域类似房产的租金水平（如某写字楼月租金 3 元 /㎡）、空置率、租期等。
   • 成本数据（若涉及成本法）：查询威海当前土地单价、建安成本（如毛坯房约 1800 元 /㎡）、税费标准（契税 1%-3%）等。
2. 分析影响因素并修正
   • 区域因素：对比评估房产与案例房产的区位优劣（如学区房增值 15%，无物业小区扣减 5%）。
   • 个别因素：调整户型差异（如暗卫户型降价 5%）、楼层差价（以 3 层为基准，1 层降 3%）、房龄（每年折旧约 2%）等。

四、选择评估方法并计算价值

1. 市场比较法（常用）
   • 选取 3-5 个可比案例，对交易时间（如半年内房价上涨 5% 则调整）、区域因素（如学区差异调 ±10%）、个别因素（如装修差异调 ±8%）进行量化修正，计算平均价值。
   • 例：某案例成交价 100 万，区域因素需加 5%，则修正后价格 = 100 万 ×（1+5%）=105 万。
2. 收益法（适用于出租房产）
   • 公式：房产价值 = 年净收益 ÷ 资本化率。
   • 例：某商铺年租金净收益 10 万元，资本化率取 5%，则价值 = 10 万 ÷5%=200 万元。
3. 成本法（适用于新建或特殊房产）
   • 计算土地成本 + 建安成本 + 税费 + 利润，再扣除折旧（如房龄 5 年，折旧率 10%）。
   • 例：土地成本 50 万，建安成本 80 万，总造价 130 万，折旧 13 万，评估值 = 130 万 - 13 万 = 117 万。

五、撰写与审核评估报告

1. 报告内容编制
   • 包含封面、目录、致委托方函、评估师声明、评估假设与限制条件、房产概况、评估方法与过程、评估结果（如总价 120 万元，单价 7500 元 /㎡）、附件（权属证明、现场照片等）。
2. 内部审核
   • 由资深评估师对计算过程、数据来源、方法适用性进行复核，确保结果客观（如案例修正系数是否合理）。
3. 出具正式报告
   • 报告需加盖评估机构公章、注册评估师签字，一式多份交付委托方，同时存档备案。

六、后续服务与归档

1. 解释报告内容
   • 若委托方对评估结果有疑问，评估机构需就方法选择、参数调整等进行答疑（如说明学区因素对价格的影响）。
2. 资料归档
   • 保存委托合同、勘查记录、数据资料、报告底稿等至少 10 年，以备监管部门检查或后续追溯。