白城厂房拆迁评估的依据

白城厂房拆迁评估需以法律法规为根本遵循，结合行业技术规范、地方政策文件及客观事实依据，确保评估过程合法合规、结果有据可依。以下是具体的评估依据分类及核心内容：

一、国家法律法规依据

国家层面的法律法规是厂房拆迁评估的根本准则，直接决定评估的合法性和效力，核心包括：

《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
- 明确了土地征收的法定条件、程序及补偿原则，规定 “征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”，为土地使用权及地上附着物评估提供基本原则。
- 区分国有土地与集体土地的补偿标准差异，明确集体土地征收需先完成农用地转用审批，厂房所在土地性质（出让、划拨、集体）直接影响评估范围和方法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）
- 是国有土地上厂房拆迁评估的核心法规，规定 “对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，明确了评估时点（征收决定公告日）、市场价值导向及评估机构选定程序。
- 要求评估机构独立、客观、公正开展工作，对评估结果异议处理（复核、鉴定）流程作出具体规定。
《中华人民共和国资产评估法》
- 规范评估机构资质、评估专业人员执业要求，明确评估程序（委托、订立合同、现场调查、收集资料、评定估算、出具报告等），确保评估行为符合法定流程。
其他相关法律
- 《城乡规划法》：用于界定厂房是否符合规划，区分合法建筑与违法建筑（无规划许可的建筑可能不纳入补偿）；
- 《民法典》：涉及物权保护、征收补偿的权利义务关系，明确被拆迁方对合法财产的补偿请求权。

二、行业技术规范依据

评估过程需遵循专业技术标准，确保方法科学、结果客观，核心规范包括：

《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）
- 明确厂房等房地产评估的基本术语、程序、方法（成本法、市场法、收益法等）及参数选取标准，例如：
  - 成本法中重置成本需包含建安工程费、前期工程费、规费、利润等；
  - 市场法需选取 “区位相近、用途相同、结构相似” 的可比案例，修正因素包括交易日期、区域因素、个别因素等。
- 要求评估报告内容完整、逻辑清晰，需说明评估假设和限制条件。
《资产评估准则》
适用于厂房附属机器设备、无形资产等评估，规定设备评估需考虑成新率（物理损耗、功能损耗、经济损耗）、市场行情、拆卸安装费用等，避免漏算或虚增价值。
《国有土地上房屋征收评估办法》
细化征收评估的操作流程，明确评估机构由被征收人协商选定（协商不成则抽签或摇号），评估结果需公示，对被征收人异议的复核、鉴定程序作出具体规定。

三、地方政策与规范性文件依据

白城市结合本地实际制定的政策文件是评估的直接依据，需重点关注：

白城市房屋征收与补偿相关政策
例如《白城市国有土地上房屋征收与补偿办法》《白城市集体土地征收补偿安置办法》等，明确：
- 不同结构厂房（钢结构、砖混结构、砖木结构）的补偿指导价；
- 附属设施（围墙、道路、绿化、地窖等）的补偿标准；
- 停产停业损失的计算方法（如按年产值百分比、利润损失或租金损失计算）。
土地基准地价与区位划分
白城市自然资源局发布的《白城市区土地基准地价更新成果》，明确各区域（如工业园区、郊区）不同用途（工业、仓储）土地的基准地价，是土地使用权价值评估的基础，评估时需结合容积率、土地使用年限等进行修正。
历史遗留建筑认定标准
针对未登记或手续不全的厂房，白城市可能出台 “历史遗留建筑合法性认定办法”，明确在特定年限前建设、符合当时规划的建筑可按合法建筑评估，避免因手续缺失直接排除补偿。
临时安置与搬迁费标准
地方政策通常规定厂房拆迁的临时安置费（过渡期租金补贴）、机器设备搬迁费、人员安置费等标准，评估时需按此核算相关补偿费用。