一、评估前的核心准备：明确徐州本地特性

1. 界定评估对象与徐州产业特点
   • 徐州地处江苏省北部，属温带季风气候，适宜种植的果树品种以苹果、梨、桃、葡萄、草莓为主（与许昌的果树种类有部分重叠，但徐州草莓、梨的种植规模更大），评估时需侧重这些品种的生长特性（如盛果期年限、抗寒能力）。
   • 明确评估范围：除土地、果树、设施外，需特别关注徐州果园常见的配套（如草莓大棚、梨树下套种作物的价值，若涉及复合型经营）。
2. 收集徐州本地核心资料
   • 权属资料：土地承包合同、集体土地使用权证（徐州农村土地流转活跃度较高，需核实流转年限及合法性）。
   • 政策资料：
     • 徐州市及各区县（如丰县、沛县、铜山区）的征地补偿标准（区分农用地类型，如园地补偿高于耕地）；
     • 江苏省农村土地经营权流转交易市场的近期成交案例（如丰县苹果园、铜山桃园的转让 / 租赁价格）；
     • 农业补贴政策（如徐州对设施农业、绿色果品的补贴，可能影响果园收益）。
   • 市场数据：徐州及周边（如连云港、宿迁）的果品批发价（如丰县红富士苹果、徐州黄桃的市场价）、生产成本（化肥、人工成本在苏北地区的水平）。

二、现场勘查：聚焦徐州果园的典型特征

1. 土地与区位勘查
   • 土地条件：徐州地形以平原为主（如丰县、沛县），部分区域为丘陵（如贾汪区），需记录土壤类型（平原多为潮土，肥力较高；丘陵需关注水土流失风险）、灌溉条件（是否靠近京杭大运河、骆马湖等水源）。
   • 区位优势：徐州作为淮海经济区中心城市，果园距市区、物流枢纽（如徐州东站、农产品批发市场）的距离对价值影响显著（如铜山区果园因靠近市区，采摘园价值更高）。
2. 果树与种植模式勘查
   • 品种与树龄：丰县是 “中国苹果之乡”，需区分苹果品种（红富士、嘎啦等）及树龄（盛果期一般为 10-20 年）；徐州草莓多为设施种植（大棚），需记录大棚类型（钢架棚、玻璃温室）、草莓品种（章姬、红颜）及轮作周期。
   • 生长状态：徐州冬季气温较低（极端低温 - 10℃左右），需核查果树是否有冻害痕迹（如苹果树主干冻伤），是否配备防寒设施（如树干涂白、防风障），这些直接影响产量和树体价值。
3. 设施与经营模式
   • 常见设施：徐州果园的标准化程度较高，可能包含滴灌系统、果品分拣车间、冷库（用于草莓、葡萄保鲜），需评估设施的成新率和技术先进性（如智能温控大棚价值高于普通大棚）。
   • 经营模式：若为 “采摘 + 电商” 模式（徐州农产品电商发展较快），需记录线上销售占比、物流成本，这些会影响收益测算。