一、明确评估需求与范围

1. 确定评估对象
   • 明确评估的物业类型（如住宅、商铺、厂房、土地等）、具体位置（如日喀则市区、各县镇、特定商圈如上海北路、山东路等）、物业基本信息（面积、户型、建成年代、装修情况、配套设施等）。
   • 例如：评估日喀则市桑珠孜区某临街商铺的月租金，需确认商铺面积、是否带租约、周边商业氛围等。
2. 明确评估目的与用途
   • 厘清评估是用于租赁交易参考、投资决策、政府监管（如国有资产出租）、纠纷调解还是抵押担保等，不同目的可能影响评估方法和侧重点。

二、收集相关资料与数据

1. 基础资料收集
   • 物业产权证明（如房产证、土地使用证）、租赁合同（如有）、物业现状资料（照片、平面图、结构类型等）。
   • 当地政策文件：如日喀则市关于房屋租赁、土地流转的管理办法，是否有租金指导政策或限制条款。
2. 市场数据调研
   • 区域市场调研：调查评估对象所在区域的同类物业租金水平，包括周边同类型、同档次物业的近期租赁案例（如租金单价、租赁期限、付款方式等）。例如，评估住宅租金可参考周边小区（如通源小区、藏隆广场）的实际成交数据；评估商铺可收集上海北路、扎德中路等商圈的商铺租金。
   • 市场趋势分析：了解日喀则近期租赁市场供需变化（如人口流入、产业发展对租房需求的影响）、租金波动情况（如旺季 / 淡季差异）。
   • 可通过当地房产中介（如 58 同城日喀则站、安居客）、政府公共资源交易平台、行业报告等渠道获取数据。

三、选择评估方法并实施测算

1. 市场法（最常用）
   • 选取 3-5 个与评估对象位置、面积、用途、装修相近的可比案例，对比差异（如楼层、配套、租赁时间），调整租金价格，计算平均值作为评估结果。
   • 例：若评估对象为桑珠孜区 100㎡精装修住宅，可比案例租金为 2500 元 / 月（90㎡）、2800 元 / 月（110㎡），经面积、装修差异调整后，评估租金约 2700 元 / 月。
2. 收益法（适用于投资性物业）
   • 估算物业年净收益（租金收入 - 税费、维护费等），结合日喀则当地投资回报率（如住宅出租回报率约 3%-5%），计算合理租金。公式：年租金 = 物业价值 × 回报率。
3. 成本法（适用于新建或特殊物业）
   • 以物业建设 / 取得成本为基础，加计合理利润、税费，分摊到租赁期限，测算租金。例如，新建厂房租金可参考土地成本 + 建设成本 + 资金成本后的年均分摊额。