一、阶段 1：确定合法评估机构（前提：资质合规 + 选定透明）

1. 资质筛选：
   参与无锡厂房拆迁评估的机构，必须取得省级以上建设行政主管部门核准的三级及以上房地产价格评估资质，且需在无锡当地住建部门备案（可通过 “无锡市住房和城乡建设局” 官网查询备案机构名单，避免无资质机构参与）。
2. 机构选定：
   • 第一步：拆迁人（通常为政府征收部门或委托的建设单位）先初步选定 1-2 家符合资质的评估机构，并通过拆迁项目公告（如社区张贴、官网公示）告知被拆迁企业；
   • 第二步：公示期内（一般不少于 3 个工作日），若半数以上被拆迁企业无异议，则该机构确定为最终评估机构；
   • 第三步：若企业有异议（如认为机构与拆迁人存在关联），则由无锡当地房屋拆迁管理部门组织 “抽签 / 摇号”，随机确定评估机构，过程需有公证机构参与，保证公开性。

二、阶段 2：签订评估委托合同（明确权责）

• 评估对象：明确厂房的具体位置、土地范围（以土地使用证为准）、房屋建筑面积（以房产证或测绘报告为准）、设备清单等；
• 评估范围：需涵盖土地、房屋、设备（搬迁 / 重置）、停产停业损失、装修附属物等全部补偿相关资产；
• 评估期限：约定完成初步评估报告、最终报告的时间（通常从实地查勘后 15-30 个工作日内）；
• 双方权责：如拆迁人需提供厂房产权证件、历史经营数据（如纳税报表），评估机构需对评估结果的真实性、合规性负责。

三、阶段 3：实地查勘（核心：数据真实 + 记录留痕）

1. 查勘前通知：
   评估机构需提前3 个工作日书面通知被拆迁企业查勘时间，企业需安排负责人到场（若企业无法到场，需书面委托代理人，避免 “单方面查勘”）。
2. 现场查勘内容：
   评估人员需携带专业工具（如测距仪、相机、录音设备），对厂房进行全面核查，并做好 “双记录”：
   • 文字记录：填写《厂房拆迁实地查勘表》，详细记录土地性质（出让 / 划拨）、房屋结构（钢结构 / 砖混 / 钢混）、成新度（如建造年份、维修记录）、设备型号 / 数量 / 使用年限、装修附属物（如车间吊顶、消防管道、电缆线路）等；
   • 影像记录：拍摄厂房外观、内部结构、设备现状、产权证件原件的照片 / 视频（每处关键资产需对应编号，确保可追溯）。
3. 签字确认：
   查勘结束后，《实地查勘表》需由评估人员、拆迁人代表、被拆迁企业负责人（或代理人）共同签字确认；若企业对查勘内容有异议（如认为漏记某台设备），需当场提出并补充记录，拒绝签字的需注明理由，避免后续争议。

四、阶段 4：评估计算与初步报告编制（专业方法 + 数据支撑）

1. 评估方法选择（无锡常用方法）：
   • 土地：按 “基准地价修正法”（参考无锡市自然资源和规划局公布的年度基准地价，结合土地位置、剩余使用年限修正）；
   • 房屋：按 “重置成本法”（计算当前重建相同结构厂房的成本，再按成新度折价）；
   • 设备：可搬迁设备用 “搬迁安装费法”（按设备重量 / 体积算搬迁费 + 安装调试费），不可搬迁设备用 “重置成新价法”（按新设备市场价 × 成新度）；
   • 停产停业损失：按 “收益法”（参考企业近 3 年平均纳税利润 × 停产期限，无锡通常按 6-12 个月计算，具体结合企业实际经营情况）。
2. 初步报告编制：
   报告需包含 “评估对象概况、评估依据、评估方法、分项价值计算过程、初步补偿总额” 等内容，且需附上实地查勘照片、产权证件复印件等支撑材料。

五、阶段 5：初步报告公示与意见反馈（保障企业知情权）

1. 公示要求：
   拆迁人需在厂房所在地社区、拆迁项目指挥部或官网公示初步评估结果，公示期不少于5 个工作日，公示内容需包括 “分户初步评估结果”（即每家企业的分项补偿金额），而非仅公示整体结果。
2. 现场说明与意见收集：
   公示期间，评估机构需安排专人到现场解答企业疑问（如 “为什么我的厂房成新度算 80%”“设备搬迁费怎么计算的”）；企业若对结果有异议，需在公示期内书面提交异议理由及相关证据（如设备购买发票、近 3 年利润表等）。
3. 结果调整：
   评估机构需对企业的异议进行核查，若确属评估误差（如漏算设备、成新度判定错误），需修正初步报告；若异议不成立，需书面回复理由并附核查依据。