一、前期准备：选对机构，明确需求（避免 “无效评估”）

1. 优先选择有资质的本地评估机构，拒绝 “黑中介”
   • 必须核查机构的 “双资质”：
     ① 住建部门颁发的《房地产估价机构资质证书》（分一、二、三级，大同本地三级及以上可承接普通住宅评估，商业地产 / 司法评估需二级及以上）；
     ② 机构内参与评估的人员需持有《房地产估价师注册证书》（可在 “中国房地产估价师” 官网查询注册状态，避免 “无证人员代评”）。
   • 警惕两类陷阱：
     • 无资质的中介公司 “顺带评估”：此类评估报告无法律效力，银行、法院、拆迁办均不认可；
     • 承诺 “高估 / 低估” 的机构：如为多贷款承诺 “高估 30%”，后续可能因评估虚高被银行拒贷，甚至涉及骗贷风险。
2. 提前明确评估核心要素，避免 “需求偏差”
   委托前需与评估机构确认 3 个关键信息，避免后续返工：
   • 评估用途：明确是 “抵押贷款”“二手房交易定价”“拆迁补偿”“司法拍卖” 还是 “资产核算”—— 不同用途的评估标准不同（如拆迁评估需参考大同市《国有土地上房屋征收评估办法》，抵押评估需符合银行风险控制要求，通常更保守）；
   • 价值时点：即 “评估的是哪个时间点的房价”（如 “2025 年 8 月 29 日的市场价值”，而非去年或未来），尤其二手房交易中，需与签约时间匹配，避免因市场波动导致评估价与成交价脱节；
   • 评估范围：确认是否包含附属设施（如车库、储藏间、阳台封闭部分）、土地使用权（如划拨地需注明 “未补缴土地出让金”，评估价会低于出让地），避免漏评或误评（如同德花园的一楼带小院，需明确小院是否有合法产权，有产权才可纳入评估范围）。

二、实地查勘：全程参与，核对信息（避免 “数据失真”）

1. 核对 “实物信息” 与实际一致
   估价师测量面积、记录户型、装修时，委托方需同步确认：
   • 面积是否与房产证一致：若房产证为 “建筑面积 100㎡”，实际测量含公摊 95㎡（或赠送面积后 105㎡），需当场提出并要求在查勘表中注明（尤其老小区 “房本面积与实际面积差异大” 的情况，需补充提供购房合同、测绘报告佐证）；
   • 房屋缺陷是否如实记录：如屋顶漏水、墙体开裂、临近主干道噪音大等 “减分项”，需确认估价师已标注（避免后续评估价未扣除缺陷影响，导致结果虚高）；
   • 装修 / 附属设施不遗漏：如刚装修 1 年的精装房（需提供装修合同 / 发票证明成本）、定制衣柜、中央空调等，需要求纳入评估考量（简装与精装的评估价差异可达 500-1500 元 /㎡）。
2. 提醒 “区位特殊因素”，避免遗漏加分 / 减分项
   大同部分区域有特殊区位属性，委托方需主动告知：
   • 加分项：如临近大同市实验中学、大同大学（学区房属性）、御河生态园（景观房）、地铁 1 号线站点（规划中需提供官方文件）；
   • 减分项：如临近垃圾处理站、高架桥（噪音污染）、属于 “待拆迁区域”（需确认是否有官方拆迁公告，未公告的不可作为减分项）。
3. 留存查勘记录，避免后续纠纷
   查勘结束后，委托方需核对《房地产实地查勘记录表》内容，确认无误后再签字，并拍照留存（含查勘表、现场照片、估价师证件），若后续对评估价有异议，可作为核对依据。