一、 通用注意事项（国有 + 集体土地适用）

1. 确认评估机构的 “合法资质”

• 资质证书有效性：要求评估机构出示《房地产估价机构资质证书》，确认其资质等级（一级、二级、三级）符合上饶当地征收项目要求（如重大项目通常要求一级或二级资质），且证书在有效期内，未被住建部门吊销或暂停执业。
• 入选名单合规性：上饶的征收评估机构需从政府公布的 “征收评估机构备选名单” 中产生（国有土地由区征收办公示，集体土地参照此标准）。若机构不在备选名单内，或通过 “私下委托” 而非法定程序选定，被征收人可提出异议。

2. 全程留存 “证据材料”

• 征收公告、评估机构选定通知、初评报告、复核 / 鉴定意见书等官方文件原件或盖章复印件；
• 与征收办、评估机构沟通的录音、录像（需提前告知对方）、微信 / 短信记录；
• 房屋产权证明（房产证、土地证）、装修合同、设备购买发票、经营执照（若为 “住改非”）等原始凭证复印件（原件自行留存，仅提供复印件并注明 “仅用于拆迁评估”）。

3. 明确评估 “基准日”

• 要求评估报告明确标注基准日，若基准日早于征收决定公告日，或与周边同类征收项目基准日差异过大，可能存在人为压低价值的风险，可提出复核。

二、 国有土地上房屋评估的专项注意事项

1. 评估机构选定：拒绝 “强制指定”

• 协商阶段：征收办需组织被征收人在规定期限内协商选定（通常不少于 5 个工作日），若未组织协商直接指定机构，可提出异议；
• 随机选定阶段：若协商不成，通过 “摸球、抽签” 等随机方式选定时，必须有公证处现场公证，且被征收人代表需参与监督，未公证的选定结果无效；
• 禁止征收办以 “效率为由” 跳过协商或随机程序，直接指定其 “合作机构”。

2. 评估方法：优先选择 “市场法”（适用于住宅 / 商业房）

• 普通住宅：优先采用 “市场法”（参照周边同地段、同户型、同年代房屋的近期交易均价），若评估机构仅用 “成本法”（按建筑成本核算，忽略区位价值），可能导致补偿偏低，可要求更换方法重新评估；
• 商业用房（如商铺）：需结合 “收益法”（按租金收益测算价值）和 “市场法”，避免仅按住宅标准评估；
• 工业厂房：可采用 “成本法”（重置成本扣减折旧）或 “市场法”，需注意设备搬迁费、停产损失的评估是否单独列项。

3. 现场勘查：必须 “本人到场核对”

• 核对房屋建筑面积：以房产证记载为准，若现场测量与房产证差异较大（如合法搭建的附属房未登记），需要求评估机构注明并纳入评估范围；
• 确认房屋结构等级：区分框架、砖混、砖木结构（补偿标准差异明显，如上饶国有土地框架结构通常高于砖混），避免评估机构低标结构等级；
• 记录装修及附属设施：逐一核对装修细节（如墙地面材质、厨卫装修年代、家电品牌等）、附属物（如围墙、水井、苗木），并在《现场勘查记录》上签字确认（若对记录有异议，需当场注明，不可空白签字）。

4. 评估报告：核对 “关键信息完整性”

• 被征收人姓名、房屋地址、评估基准日、评估方法；
• 房屋建筑面积、结构、用途（住宅 / 商业 / 工业）的明确标注；
• 评估结果的详细测算过程（如市场法中可比实例的选取依据、修正系数）；
• 评估机构公章、2 名以上注册房地产估价师的签字（不可仅盖名章）；
• 复核申请期限（10 日）、复核机构及联系方式。