市场法

1. 适用范围：适用于存在活跃市场、有可比交易案例的资产，如房地产、通用设备、部分无形资产等。例如，在房地产交易活跃的区域，对普通住宅进行评估时，市场法较为适用。
2. 原理：基于替代原则，即一个理性的投资者在购买一项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同效用的类似资产的现行价格。通过比较被评估资产与近期市场上类似资产的交易价格，对差异因素进行调整，从而确定被评估资产的价值。
3. 操作步骤
   • 收集交易案例：从各类渠道广泛收集与被评估资产相似的交易案例，包括交易时间、交易价格、交易条件、资产状况等信息。例如，评估某套住宅时，可通过房产中介平台、政府房产交易网站等收集周边类似住宅的交易信息。
   • 选取可比实例：从收集的案例中挑选出与被评估资产在用途、规模、地理位置、交易时间等方面相近的 3 个或以上可比实例。
   • 因素修正：对可比实例的交易价格进行修正，主要包括交易情况修正（排除特殊交易情况，如关联方交易、急售等对价格的影响）、交易日期修正（将可比实例交易时的价格调整到评估基准日的价格，考虑市场价格波动因素）、资产状况修正（对比被评估资产与可比实例在物理特征、地理位置、权益状况等方面的差异，并进行量化调整）。
   • 计算评估值：对经过各项修正后的可比实例价格进行分析处理，通常采用算术平均法、加权平均法等方法计算出被评估资产的评估值。

收益法

1. 适用范围：适用于具有独立获利能力且未来收益能够可靠预测的资产，如企业整体资产、商业房地产、无形资产（如专利、商标等）等。例如，对于运营稳定的写字楼，可通过收益法评估其价值。
2. 原理：资产的价值是其未来预期收益的现值之和。通过预测被评估资产未来的收益，并采用适当的折现率将未来收益折算为现值，以此确定资产的价值。
3. 操作步骤
   • 确定收益期：根据资产的性质、法律规定、合同约定等因素，确定资产能够产生收益的期限。例如，对于有明确使用年限的无形资产，其收益期通常为法定使用年限或剩余使用年限。
   • 预测未来收益：分析被评估资产的历史收益情况、市场环境、行业发展趋势等因素，对未来各期的收益进行合理预测。预测收益可以是净利润、净现金流量等指标。例如，预测一家企业未来的净利润，需考虑市场需求变化、产品价格波动、成本控制等因素。
   • 确定折现率：折现率是将未来收益折算为现值的比率，反映了投资者对投资风险的预期和对资金时间价值的要求。一般通过风险累加法、资本资产定价模型等方法确定折现率。例如，风险累加法是在无风险报酬率的基础上，加上各种风险报酬率来确定折现率。
   • 计算评估值：根据预测的未来收益和确定的折现率，采用相应的折现公式，将未来各期收益折现到评估基准日，并进行累加，得到被评估资产的评估值。常用的折现公式如：\(P = \sum_{i = 1}^{n} \frac{R_{i}}{(1 + r)^{i}}\)，其中\(P\)为评估值，\(R_{i}\)为第\(i\)期的预期收益，\(r\)为折现率，\(n\)为收益期。

成本法

1. 适用范围：适用于新开发建设的资产、很少发生交易且无收益或收益难以确定的资产，如学校、医院、政府办公楼等公共建筑，以及一些专用设备等。例如，对新建的厂房进行评估时，成本法较为适用。
2. 原理：资产的价值取决于重新购建与被评估资产相同或类似资产所需的成本，再扣除资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以此确定资产的评估价值。
3. 操作步骤
   • 确定重置成本：采用重置核算法、价格指数法、功能价值类比法等方法，计算重新购建与被评估资产相同或类似全新资产所需的成本。重置成本包括直接成本（如设备购置价、建筑工程费等）和间接成本（如管理费、设计费等）。例如，对于一台设备，可通过查询现行市场价格，加上运输费、安装调试费等确定其重置成本。
   • 估算实体性贬值：通过观察法、使用年限法、修复费用法等方法，估算资产由于使用和自然损耗导致的实体性贬值。例如，使用年限法是根据资产的已使用年限与总使用年限的比例来确定实体性贬值率。
   • 估算功能性贬值：分析资产由于技术进步导致的功能相对落后造成的贬值。对比新资产与被评估资产在生产效率、运营成本等方面的差异，计算超额运营成本或超额投资成本，以此确定功能性贬值。例如，新设备生产效率更高，运营成本更低，通过计算被评估设备与新设备在这些方面的差异，得出功能性贬值。
   • 估算经济性贬值：考虑资产由于外部环境变化（如市场需求变化、政策法规调整等）导致的资产利用率下降、收益减少等造成的经济性贬值。例如，由于市场竞争加剧，企业产品销量下降，导致生产设备利用率降低，从而产生经济性贬值。
   • 计算评估值：评估值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。