评估方法

• 市场比较法：适用于市场活跃，有充足类似厂房交易案例的情况。评估师会收集重庆当地近期同区域、同类型、同规模厂房的交易数据，对比分析面积、位置、设施、交通便利性、周边配套等因素，来确定目标厂房的市场价值27。
• 成本法：常用于新建或重建成本易于确定的厂房。通过计算重新建造相同或类似厂房所需的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、资金成本等，再扣除折旧，得出厂房的评估价值。对于非标准工业厂房，还可通过预算价格参考或基于标准厂房重置价格调整（考虑面积、结构、跨度等差异）来确定重置价格27。
• 收益法：适用于能产生稳定收益的厂房。需要预测厂房未来的租金收入或经营收益，扣除运营成本、维修费用、管理费用等，得到净收益，再选取合适的资本化率将未来净收益折现到当前，以此评估厂房价值27。
• 假设开发法：假设厂房进行再开发后的价值，减去再开发成本，评估当前厂房的价值。例如对有改造或重建潜力的老旧厂房评估时可能会用到2。

评估流程4

• 明确评估目的与范围：确定评估是为了抵押融资、拆迁补偿、资产转让、财务报告等目的，同时界定清楚需要评估的厂房及附属设施、土地等具体范围。
• 选择评估机构：挑选具有资质和丰富经验的评估机构，可参考重庆市资产评估协会认证的机构名单。与选定机构签订评估业务约定书，明确双方权利义务、评估费用、时间要求等事项。
• 收集资料与信息：收集厂房的产权证明、建设规划文件、财务报表、租赁合同等基础资料，以及重庆当地同类型厂房的市场交易价格、租金水平、供需状况等市场数据。
• 现场勘查与核查：评估人员实地查看厂房的建筑结构、装修状况、设备设施、使用情况、维护保养情况等，记录厂房的实际状态，必要时还会进行技术检测，如对厂房的结构安全性进行检测等。
• 评估方法选择与计算：根据评估目的和厂房实际情况，选择合适的评估方法进行计算。如为拆迁补偿目的，可能更侧重市场比较法和成本法；为投资决策目的，收益法可能更合适。
• 编制评估报告：根据评估计算结果，编制详细的评估报告，内容包括评估目的、范围、方法、过程、结果、假设与限制条件等，报告需经过评估机构内部审核和签字确认。
• 审核与交付：根据需要，评估报告可能需提交外部审核或专家评审。审核通过后，将报告交付给委托方，并为委托方提供解读和答疑服务。

评估考虑因素2

• 土地因素：考虑土地的位置、用途、面积、使用权年限、土地性质等，位于重庆核心工业园区、交通便利区域的土地价值相对较高。
• 建筑物因素：包括厂房的结构类型（如钢结构、混凝土结构等）、材质、年代、建筑面积、建筑高度、跨度、维护状况等，新建成、维护良好的厂房价值相对较高。
• 设备因素：评估厂房内设备的价值，要考虑设备的类型、品牌、新旧程度、使用状况、技术先进性等，高精度、自动化程度高的设备价值更高。
• 经济环境因素：重庆当地的经济发展水平、产业政策、市场供需状况等也会对厂房价值产生影响，如当地鼓励发展的产业，其厂房需求可能较大，价值也会相应提升。