评估特点

• 生产周期长且收益具有阶段性：果园从果树种植到进入盛果期通常需要数年时间，在不同生长阶段收益差异较大，评估时要考虑果树的生长周期和未来各阶段的收益情况。
• 受自然因素影响大：果园的产量和果品质量易受气候、土壤、病虫害等自然因素影响，导致收益存在不确定性，评估时需充分考虑这些风险因素。
• 资产构成复杂：果园不仅包括果树、土地，还可能有灌溉设施、看护房、道路等附属设施，评估时要对这些资产进行全面考虑和合理评估。

评估方法

• 市场比较法
  • 收集交易案例：收集近期周边地区类似果园的交易实例，包括果园的面积、果树品种、树龄、产量、果品质量、交易价格等信息。
  • 选择可比案例：从收集的案例中筛选出与评估对象在地理位置、果园规模、果树品种、树龄结构等方面相似的案例作为可比实例。
  • 因素修正：针对可比案例与评估对象之间的差异，如土壤肥力、灌溉条件、交通便利性等因素进行调整，以确定评估对象的合理价值。
• 收益法
  • 预测未来收益：根据果园的历史产量、市场价格趋势、未来管理计划等因素，预测果园在未来一定时期内的收益情况，包括果品销售收入、副产品收入等。
  • 确定成本和费用：估算果园在未来生产经营过程中的成本和费用，如肥料、农药、人工、设备折旧等。
  • 计算净收益：用预测的总收入减去总成本和费用，得到每年的净收益。
  • 确定折现率：综合考虑市场利率、果园经营风险、通货膨胀等因素，确定合适的折现率。
  • 评估价值计算：将未来各年的净收益按照折现率折现到评估时点，计算出果园的评估价值。
• 成本法
  • 土地成本：评估果园土地的取得成本或现行市场价值，包括土地购置费用、土地开发费用等。
  • 果树成本：计算果树的重置成本，包括苗木购置成本、种植成本、养护成本、管理费等，再根据果树的成新率确定其评估价值。
  • 附属设施成本：对果园内的灌溉设施、看护房、道路等附属设施，按照其重置成本减去折旧后的价值进行评估。
  • 评估价值计算：将土地、果树和附属设施的评估价值相加，得到果园的总成本法评估价值。

评估流程

• 明确评估目的和基本事项：与委托方沟通，确定评估目的，如为了转让、抵押、征收补偿、合资合作等；明确评估对象，包括果园的地理位置、面积、果树品种、树龄等基本情况；确定评估基准日。
• 收集资料：收集果园的权属证明文件、土地承包合同、果园规划设计资料、生产经营记录、财务报表等；收集当地果品市场价格信息、行业发展趋势、相关政策法规等资料。
• 现场勘查：评估人员实地勘查果园，核实果园的面积、果树数量和品种、生长状况、病虫害情况、土壤条件、灌溉设施、附属建筑物等实际情况，记录相关数据和信息，拍摄现场照片。
• 选择评估方法并计算：根据评估目的、评估对象特点和所收集的资料，选择合适的评估方法进行价值计算，必要时可以采用两种或多种方法进行相互验证。
• 撰写评估报告：按照规范的格式和内容要求，撰写评估报告，包括摘要、正文、附件等部分，详细说明评估过程、评估方法、评估依据、评估结果等内容，并由评估人员签字盖章。