评估准备阶段

1. 确定评估机构：由拆迁当事人通过协商、多数决定或随机选定等方式，确定具有相应资质的评估机构。
2. 签订委托合同：拆迁方或相关主体与评估机构签订评估委托合同，明确评估目的、对象、范围、费用等双方的权利和义务。
3. 收集基础资料：评估机构需要收集与被拆迁厂房相关的各种资料，包括厂房的产权证明、土地使用证、建设规划许可证、施工图纸、竣工报告、设备清单及购置发票、财务报表、纳税记录、租赁合同等，以全面了解厂房的基本情况、使用状况和经济价值。
4. 制定评估计划：根据评估目的、对象和收集到的资料，评估机构制定详细的评估计划，确定评估方法、人员安排、时间进度等。

实地勘察阶段

1. 实地查勘厂房：评估人员到厂房现场进行实地勘察，对厂房的位置、面积、结构、装修、设备设施、使用状况等进行详细查看和记录。检查厂房的墙体、屋顶、地面等结构是否完好，装修的档次和新旧程度，设备的运行情况、磨损程度等。
2. 核实相关信息：将收集到的资料与实地勘察情况进行核对，确保信息的准确性和完整性。如发现资料与实际情况不符，及时进行修正和补充。
3. 拍摄影像资料：对厂房及周边环境进行拍照或录像，作为评估的辅助资料，以便更直观地反映厂房的实际状况。

市场调研阶段

1. 收集市场数据：评估人员收集青岛当地类似厂房的市场交易案例、租金水平、土地出让价格等市场数据，了解当前房地产市场的行情和趋势。
2. 分析影响因素：分析影响厂房价值的各种因素，如地理位置、交通便利性、周边配套设施、产业发展状况、政策环境等，确定这些因素对评估对象价值的影响程度。

评估计算阶段

1. 选择评估方法：根据厂房的实际情况和评估目的，选择合适的评估方法，如市场法、成本法、收益法等。通常对于有活跃市场交易的厂房，可采用市场法；对于新建或重建成本容易确定的厂房，成本法较为适用；对于有稳定收益的厂房，收益法可能更合适。也可根据需要同时采用多种方法进行评估，相互验证和补充。
2. 进行价值计算：运用选定的评估方法，对厂房的土地价值、建筑物价值、设备价值、停产停业损失等进行具体计算。例如，采用市场法时，通过对可比案例的交易价格进行修正和调整，得出评估对象的市场价值；采用成本法时，计算重新建造厂房所需的成本，再扣除折旧等因素得到评估价值；采用收益法时，预测未来的收益并折现到评估时点。
3. 确定评估结果：综合考虑各种因素和计算结果，经过分析、比较和判断，确定厂房拆迁的评估价值。

报告编制与提交阶段

1. 编制评估报告：评估人员根据评估计算结果，按照规范的格式和要求编制评估报告。报告内容包括评估对象概述、评估目的、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果、特别事项说明等，详细阐述评估的思路、方法和结论。
2. 内部审核：评估机构内部对评估报告进行审核，检查报告内容的完整性、准确性、合理性，以及评估方法的运用、数据的来源和计算是否正确等，确保评估报告的质量。
3. 提交报告：评估机构将审核通过的评估报告提交给委托方或相关部门，同时按照规定将评估报告进行存档备案。

异议处理阶段

1. 结果公示与解释：评估机构将评估结果进行公示，接受拆迁当事人和社会的监督。对于当事人提出的疑问和问题，评估机构应进行耐心解释和说明。
2. 异议申请：如果拆迁当事人对评估结果有异议，可以在规定的时间内，向评估机构书面申请复核评估，说明异议的理由和依据。
3. 复核评估：评估机构收到复核申请后，对评估结果进行重新审查和核实，如有必要，重新进行实地勘察和市场调研，对评估方法和计算过程进行检查，根据复核情况作出维持、调整或重新评估的决定，并向当事人出具复核评估报告。
4. 专家鉴定：若当事人对复核结果仍有异议，可以向青岛市房地产评估专家委员会申请鉴定。专家委员会将组织专家对评估报告进行技术鉴定，出具鉴定意见。鉴定结果作为最终的评估依据，用于拆迁补偿等相关工作。