一、前期准备阶段

1. 明确评估基本信息

• 委托方需求沟通
  • 确认评估目的：征收补偿、银行抵押、合资入股、资产清算等（不同目的影响方法选择，如征收侧重成本法，入股侧重收益法）。
  • 界定评估范围：包括土地（园地 / 林地）、果树、地上附着物（看护房、灌溉设施）、经营权等。
  • 确定评估基准日：通常为委托日或近期关键时间点（如征收公告发布日）。
• 权属资料核查
  • 土地权属：查验《农村土地承包经营权证》《林权证》，确认承包期限、四至界限，注意承德部分山区果园可能涉及林权与耕地的重叠问题。
  • 果树权属：承包合同中对果树所有权的约定（如承包期内新栽果树的归属）。
  • 设施权属：灌溉设备、冷库等是否有购买发票或建设审批文件。

2. 制定评估方案

• 选择评估方法
  • 市场法：适用于当地有活跃果园交易市场的情况，需收集承德近 1-3 年类似果园流转案例（如宽城县山楂园、平泉市苹果园的交易价格）。
  • 收益法：适合经营稳定的果园，需预测未来 5-10 年收益（考虑果树盛果期年限），参考承德农产品市场价格及成本数据。
  • 成本法：用于重置价值评估（如新建同规模果园的成本），需核算土地整理、苗木采购、人工管护等费用。
  • 混合法：复杂场景下结合多种方法（如征收评估中用成本法算地上物，收益法算预期收益）。
• 组建评估团队
  • 评估师（需具备农业资产评估经验）、林业工程师（负责果树价值鉴定）、测绘人员（实地丈量土地）、经济分析师（市场数据建模）。
• 准备工具与表单
  • 测绘工具：GPS 定位仪、测亩仪；
  • 勘查表单：《果树登记表》（记录品种、树龄、株数、产量）、《设施设备清单》《土壤肥力检测委托单》。

二、现场勘查阶段

1. 土地与环境勘查

• 地形与区位
  • 记录海拔、坡度（承德山区果园多为坡地，影响灌溉成本）、光照条件（阳坡 / 阴坡影响果树产量）。
  • 区位交通：距县城、收购市场的距离（如围场县果园距北京市场的运输成本），周边道路通行能力。
• 土壤与水利
  • 土壤类型：沙壤土、黏壤土等（影响果树根系发育），取样送承德市农业技术推广站检测肥力（有机质、pH 值）。
  • 灌溉条件：是否具备自来水、机井、滴灌系统，水源稳定性（承德部分区域存在季节性干旱）。

2. 果树资产清查

• 逐地块清点
  • 按品种分区（如苹果区、板栗区），随机抽样核查（抽样率≥20%），记录每株树的树龄（通过年轮或种植记录）、冠幅、挂果量（分丰年 / 平年）。
  • 示例：某苹果园共 500 株，抽样 100 株，平均树龄 8 年（盛果期），单株年产苹果 80 斤，当地收购价 3 元 / 斤。
• 生长状况评估
  • 健康等级：分健康、轻度病虫害、重度病虫害（参考承德市林业局发布的果树病虫害图谱），测算减产比例。
  • 预期寿命：经济寿命剩余年限（如盛果期苹果树经济寿命约 15 年，已生长 8 年则剩余 7 年）。

3. 地上附着物勘查

• 建筑物
  • 看护房：面积、结构（砖木 / 彩钢）、成新率（使用年限 5 年以内按 80% 折旧），是否有违建风险（需核查乡村建设规划许可）。
  • 仓库 / 冷库：容积、制冷设备型号、运行状况，按承德当地造价标准估算重置成本（如 100 立方米冷库造价约 15 万元）。
• 农业设施
  • 灌溉系统：滴灌 / 喷灌管网长度、水泵功率，计算折旧后现值（使用 3 年的滴灌系统残值率约 60%）。
  • 防雹网 / 遮阳网：覆盖面积、材质（尼龙 / 金属）、安装时间，参考承德供应商报价（如防雹网单价 15 元 / 平方米）。

三、数据收集与分析阶段

1. 市场数据采集

• 政策文件
  • 下载《承德市 2024 年征地补偿安置方案》，获取果树补偿基准价（如盛果期板栗树单株补偿 300-600 元）。
  • 查阅《河北省农业农村厅关于公布主要农作物生产成本的通知》，获取本地果园亩均管护成本（如年施肥、修剪费用约 800 元 / 亩）。
• 交易案例
  • 收集承德公共资源交易中心近一年果园流转公告：如 2024 年 5 月丰宁县某 100 亩山楂园以 80 万元转让，折合 8000 元 / 亩，作为市场法参照。
  • 调研承德果品加工企业（如怡达食品）的原料收购价，近 3 年山楂均价 2.5 元 / 斤，苹果 2 元 / 斤。

2. 收益预测与成本核算

• 收益法参数设定
  • 年销售收入：单产 × 单价 × 面积（如 100 亩苹果园，亩产 4000 斤，单价 2 元 / 斤，年销售额 80 万元）。
  • 年成本：包括人工（承德农村劳动力日薪 150 元）、肥料（有机肥 500 元 / 亩 / 年）、农药（200 元 / 亩 / 年）、灌溉（100 元 / 亩 / 年），合计约 1200 元 / 亩 / 年，总成本 12 万元。
  • 净收益：80 万 - 12 万 = 68 万元 / 年，折现率取行业平均 6%，收益期 7 年，现值 = 68 万 ×（P/A,6%,7）≈378 万元（通过年金现值系数计算）。
• 成本法重置计算
  • 土地整理：坡地改梯田成本 2000 元 / 亩，100 亩计 20 万元。
  • 苗木采购：2 年生苹果苗 8 元 / 株，每亩栽 50 株，计 4 万元。
  • 前 3 年管护：每年成本 1200 元 / 亩，合计 36 万元。
  • 重置总成本 = 20+4+36=60 万元 / 亩，成新率按已使用 8 年（经济寿命 15 年）计算为 7/15≈46.7%，现值 = 60 万 ×46.7%≈28 万元 / 亩。

3. 风险调整

• 承德山区果园需考虑：
  • 自然灾害风险：近 5 年冰雹灾害频率（如平均 2 年一次），每次损失约 10%-15%，调整预期收益 ×（1 - 损失率）。
  • 政策风险：若果园位于生态红线边缘，需评估未来禁伐限种的可能性，调低长期收益预期。

四、撰写与提交报告阶段

1. 评估报告编制

• 正文内容
  • 封面：标题（如 “承德市 XX 县 XX 果园资产评估报告”）、评估机构名称、日期。
  • 目录：含勘查记录、数据附件等索引。
  • 摘要：简明列出评估结果（如总价值 500 万元）、方法、基准日。
  • 正文：
    • 委托方与被评估单位概况（果园 owner、位置、经营历史）；
    • 评估目的、范围、基准日；
    • 评估方法选择依据及计算过程；
    • 特别事项说明（如权属争议、未决诉讼）；
    • 评估结论（分土地、果树、设施的价值明细）。
• 附件
  • 权属证明：承包合同、林权证复印件；
  • 勘查记录：果树清点表、设施照片；
  • 数据来源：市场交易合同、政府文件扫描件；
  • 评估人员资质证书：注册资产评估师、林业工程师资格证。

2. 内部审核与交付

• 三级审核
  • 项目负责人初核：检查数据逻辑（如果树产量与面积匹配）、方法适用性。
  • 技术负责人复核：验证参数选取（如折现率是否符合行业标准）、公式计算准确性。
  • 机构负责人审批：确认报告合规性，签署评估报告声明（承诺独立、客观、公正）。
• 报告交付
  • 向委托方提交纸质报告（加盖公章及骑缝章）和电子文档，同时签收《评估报告接收单》。
  • 若为征收评估，需抄送承德市自然资源和规划局、村委会备案。

3. 异议处理（如需）

• 若委托方对结果有异议，评估机构需：
  • 复核原始数据（如重新核对果树株数、成本票据）；
  • 组织专家论证（邀请承德市农业科学院果树专家参与）；
  • 必要时调整评估值，并出具《评估结果复核说明》。

五、归档与后续服务

• 文件归档
  • 保存期不少于 15 年，包括勘查记录、数据底稿、报告副本、沟通函件等。
  • 电子档案备份至承德市资产评估协会指定系统（若有地方性要求）。
• 增值服务
  • 为委托方提供评估结果应用指导（如征收补偿谈判策略、抵押贷款流程对接）；
  • 定期跟踪承德果园市场动态，提供价值变动预警（如果品价格波动影响收益法结果）。

关键提示：承德本地化要点

1. 生态优先原则：承德作为 “京津冀水源涵养功能区”，评估需关注果园是否涉及退耕还林政策，若位于滦河、潮河上游，可能限制开发强度，影响价值。
2. 特色产业倾斜：对承德优势品种（如兴隆山楂、宽城板栗），可参考当地产业协会发布的《品牌价值评估报告》，适当给予溢价。
3. 政策动态跟踪：关注承德市每年 3-4 月发布的《征地区片综合地价调整通知》，及时更新补偿标准（如 2025 年可能上调果树单株补偿 10%-15%）。