一、明确评估需求与委托

1. 确定评估目的
   委托人（个人、企业、机构等）明确评估的用途，例如 “二手房交易定价”“银行抵押贷款”“征收补偿” 等，不同目的会影响评估方法和价值类型（如市场价值、抵押价值、征收补偿价值等）。
2. 选择评估机构
   • 委托人需选择具备资质的专业评估机构（需在住建部门备案，持有房地产估价机构资质证书）。
   • 若涉及司法、征收等场景，可能由相关部门通过摇号、抽签等方式指定机构，确保公平性。
3. 签订委托合同
   明确评估对象、目的、范围、期限、费用、双方权利义务等，避免后续纠纷。

二、收集资料与现场勘查

1. 收集基础资料
   评估机构向委托人索要以下材料（需核实真实性）：
   • 房产权属证明：房产证、土地证（或不动产权证）、购房合同等，确认产权人、面积、用途、土地性质（出让 / 划拨）等。
   • 房产基本信息：建成年代、结构类型（砖混、框架等）、楼层、朝向、装修情况、配套设施（水电、电梯、停车位等）。
   • 特殊情况资料：如抵押、查封记录（司法评估）、历史交易价格（参考）、规划限制（如是否属于拆迁范围）等。
2. 现场勘查
   • 评估师实地查看房产位置、周边环境（交通、学区、商业配套、绿化率等）、房屋现状（结构完整性、装修新旧、是否有损坏）。
   • 拍摄照片或视频记录关键信息（如户型图、瑕疵部位），并填写勘查记录表，确保与书面资料一致。
   • 若为商业或工业房产，还需核实经营状况、租赁情况、生产设施等。

三、选择评估方法与测算

1. 市场法（最常用，适用于住宅、普通商业）
   • 原理：参考近期周边同类房产的成交价格，通过调整 “交易情况、交易日期、区域因素、个别因素” 得出评估价。
   • 例如：某住宅与周边 3 套近期成交的相似房源对比，修正面积、装修、楼层差异后，计算平均价格作为评估结果。
2. 收益法（适用于出租型房产，如商铺、写字楼）
   • 原理：通过测算房产未来预期收益（租金），折算为当前价值。
   • 公式：评估价 = 年净收益 ÷ 资本化率（反映投资回报水平）。
3. 成本法（适用于新建房产、特殊用途房产，如厂房、学校）
   • 原理：以重新建造该房产的 “重置成本” 为基础，减去折旧（物理损耗、功能落后、外部贬值）后的价值。
   • 例如：某厂房重置成本 100 万元，已使用 10 年（耐用年限 50 年），折旧 20 万元，评估价为 80 万元。
4. 其他方法：如假设开发法（适用于待开发土地或在建工程）、基准地价修正法（适用于土地评估）等。

四、撰写评估报告

• 委托人、评估对象、评估目的、价值时点（评估基准日）等基本信息；
• 评估依据（法律、规范、市场数据等）；
• 现场勘查情况、周边市场分析；
• 评估方法选择及详细测算过程；
• 最终评估结果（明确价值类型，如 “市场价值”“抵押价值”）；
• 报告有效期（通常为 1 年，市场波动大时可能缩短）。
  报告需由 2 名及以上注册房地产估价师签字，并加盖机构公章，具备法律效力。

五、交付报告与异议处理

1. 交付报告
   委托人支付评估费用后，评估机构交付报告，委托人可用于交易、贷款、司法等用途。
2. 异议处理
   • 若委托人对结果有异议，可在规定时间内要求评估机构解释；
   • 若仍有争议，可申请重新评估（需另行委托机构）或向房地产估价行业协会申请专家鉴定。

注意事项

• 评估机构需独立、客观执业，不受委托人或第三方干预；
• 报告有效期内，若房产状况或市场行情发生重大变化，需重新评估；
• 不同目的的评估侧重点不同（如抵押评估需更保守，征收评估需保障被征收人权益），需提前与机构沟通清楚。