一、评估前期准备阶段

1. 明确评估需求与委托协议签订

• 需求沟通：评估机构与委托方（养殖场主、企业、政府部门等）明确评估目的（如拆迁补偿、抵押贷款、资产交易等）、评估范围（土地、建筑物、设备、生物资产、无形资产等）、价值类型（市场价值、抵押价值、清算价值等）及时间要求。
• 协议签订：签订正式评估委托协议，明确双方权利义务，包括评估费用、报告交付时间、保密条款、责任划分（如委托方需提供真实资料）等。

2. 资料收集与初步核查

• 基础资料清单：
  • 权属证明：土地使用权证、养殖场经营许可证、环评批复、防疫合格证、不动产权证等合规性文件（重点核查是否位于南昌禁养区、是否存在违建）。
  • 资产清单：建筑物（猪舍、仓库、办公楼）、设备（饲喂设备、粪污处理设备、温控系统）、生物资产（存栏畜禽品种、数量、年龄、健康状况）的台账或采购合同。
  • 财务资料：近 3 年财务报表、饲料采购记录、销售台账、养殖成本数据（用于盈利分析）。
  • 政策文件：南昌本地养殖规划、环保要求（如《南昌市畜禽养殖污染防治条例》）、拆迁补偿标准等。
• 初步核查：评估机构对资料真实性、完整性进行初步审核，识别缺失资料（如权属不清需补充证明）或明显矛盾点（如设备台账与实际使用年限不符）。

二、现场勘查与数据核实阶段

1. 现场勘查计划制定

• 根据评估范围制定勘查方案，明确勘查重点：如生物资产需现场清点数量、观察生长状态；建筑物需检查结构完整性、成新率；环保设施需核实运行情况（如污水处理是否达标）。
• 组建勘查团队（含资产评估师、农业领域专家、环保技术人员等，根据需求配置）。

2. 实地勘查与数据采集

• 权属与合规性勘查：
  • 核实土地位置是否在南昌禁养区、限养区或适养区（参考《南昌市畜禽养殖区域划分方案》），确认土地性质（集体土地 / 国有土地）及使用权期限。
  • 检查建筑物是否有规划许可、是否存在超建违建；环保设施是否通过验收（如粪污处理系统是否符合《畜禽规模养殖污染防治条例》标准）。
• 资产实物勘查：
  • 固定资产：测量建筑物面积、记录结构类型（砖混 / 钢结构）、建成年代，评估成新率；清点设备型号、数量、使用年限，测试运行状态。
  • 生物资产：区分消耗性生物资产（如待售肉猪）和生产性生物资产（如能繁母猪），现场计数（避免虚报数量），记录品种、日龄、健康状况（如是否接种疫苗），拍摄影像资料留存。
  • 无形资产：如养殖技术专利、品牌口碑等，需结合市场认可度调研。
• 数据记录与取证：通过拍照、录像、测量记录、访谈（与养殖场负责人确认生产数据、经营问题）等方式留存证据，填写勘查记录表并由双方签字确认。

三、价值评估与方法选用阶段

1. 评估方法选择

• 根据评估目的和资产类型选择适用方法，常见方法包括：
  • 市场法：适用于资产交易、抵押贷款等场景，通过对比南昌周边同类养殖场近期交易案例，调整差异因素（如规模、设施条件、区位）确定价值。
  • 收益法：适用于盈利性评估（如投资可行性、股权转让），通过预测养殖场未来现金流（考虑饲料成本、畜禽售价、防疫风险），折现计算资产价值。
  • 成本法：适用于拆迁补偿、资产清算等场景，按 “重置成本 - 贬值” 计算，如建筑物按重建成本扣减折旧，设备按现行购置价扣减磨损。
  • 生物资产特殊评估：生产性生物资产（如种畜）可采用收益法（按未来产仔 / 产奶收益折现）；消耗性生物资产（如肉鸡）可采用市场法（参考当前市场价扣减处置费用）。
• 复杂场景需多种方法交叉验证（如拆迁补偿中成本法与市场法结合）。

2. 参数选取与计算

• 收集南昌本地参数：如土地基准地价、建筑工程定额、畜禽市场价格（参考南昌农产品批发市场数据）、饲料成本、环保整改费用标准等。
• 量化贬值因素：如设备物理损耗、建筑物功能落后（如未配套智能温控系统）、经济性贬值（如禁养区政策导致资产价值下降）。
• 环保与政策风险调整：若养殖场存在环保不合规项，需扣减整改成本；位于规划拆迁区的资产，需考虑政策对未来价值的影响。

四、报告编制与内部审核阶段

1. 评估报告起草

• 报告内容需包含：评估目的、范围、基准日、方法说明、资产清单及价值计算过程、关键参数来源、风险提示（如疫病风险对生物资产价值的影响）、评估结论等。
• 针对南昌本地特点：需引用地方政策依据（如拆迁补偿标准、环保合规条款），明确合规性对价值的影响（如违规建筑不计入补偿范围）。

2. 内部审核与修正

• 评估机构质控部门对报告进行三级审核：核查数据准确性（如勘查记录与计算一致）、方法合规性（是否符合《资产评估执业准则》）、逻辑完整性（结论是否与目的匹配）。
• 针对审核发现的问题（如参数取值不合理、遗漏资产）进行修正，必要时补充现场勘查。

五、报告交付与后续服务阶段

1. 报告提交与解释

• 向委托方提交正式评估报告（含纸质版和电子版），报告需加盖评估机构公章及评估师签字，附勘查证据、参数来源等附件。
• 就评估结论、方法选择、争议点（如价值偏低 / 偏高）向委托方进行专业解释，解答疑问。

2. 后续服务与档案留存

• 根据需求提供补充说明（如向银行、法院解释报告合规性），协助处理评估相关争议（如拆迁补偿谈判中的数据支持）。
• 按规定留存评估档案（委托协议、勘查记录、计算底稿等）至少 15 年，以备监管部门核查。