一、评估准备阶段

1. 明确评估目的与范围
   • 与委托方沟通，确定评估目的（如果园转让、征地补偿、抵押贷款等），因为目的不同会影响评估方法和参数选择（例如，征地评估需参考当地补偿政策，而市场交易评估更依赖市场数据）。
   • 界定评估范围：包括果园土地面积（需核实权属证明中的四至边界）、果树种类及数量（如桃树、葡萄树、苹果树等）、地上附着物（灌溉系统、大棚、仓库、农机具等）、基础设施（道路、电力设施等）。
2. 收集基础资料
   • 权属资料：土地使用权证、承包合同、租赁合同、流转协议等，确认土地性质（集体农用地、国有农用地）及使用年限。
   • 经营资料：果园历年产量记录、销售合同、成本支出凭证（化肥、农药、人工等）、果树种植档案（树龄、品种、繁殖方式）、病虫害防治记录等。
   • 政策与市场资料：许昌当地征地补偿标准、农村土地流转市场行情、同类果园近期交易案例、果品市场价格趋势、农业补贴政策等。
   • 技术资料：果树生长周期数据（如盛果期年限、平均产量）、许昌地区气候对果树生长的影响（如霜冻、干旱等风险）。
3. 组建评估团队与制定计划
   • 团队需包含资产评估师、农业技术人员（熟悉果树生长特性）、不动产评估人员（负责土地价值评估），根据果园规模和复杂程度分工。
   • 制定评估工作计划，明确现场勘查时间、方法选择、数据收集节点及报告提交期限。

二、现场勘查阶段

1. 土地与区位勘查
   • 核实土地面积：通过 GPS 测量、实地丈量或参考权属证明，确认实际面积与登记面积是否一致，记录地形（平地、坡地）、土壤质量（肥力、酸碱度，可通过采样检测）、水源条件（灌溉便利性、水质）。
   • 分析区位因素：记录果园距城镇、市场、交通干线（公路、铁路）的距离，周边产业环境（如是否靠近果品加工厂），以及区域规划（如是否属于未来征地范围），这些因素直接影响土地价值和经营收益。
2. 果树与生物资产勘查
   • 按品种分类统计：记录桃树、葡萄等各品种的数量，通过抽样（如随机选取 10% 的区域清点）估算总株数。
   • 评估生长状态：对果树的树龄（通过树干直径、分枝情况判断）、树势（叶片密度、结果量）、健康状况（是否有病虫害、枯萎现象）进行记录，区分幼树期、初果期、盛果期、衰老期（不同阶段的产量和价值差异显著）。
   • 产量核实：结合委托方提供的历年产量记录，现场查看挂果情况（若在结果期），或参考当地同品种、同树龄的平均产量数据，确保产量预测的合理性。
3. 设施与附着物勘查
   • 登记固定资产：包括灌溉设备（滴灌、喷灌系统）、大棚（材质、面积、使用年限）、仓储设施（冷库、仓库）、农机具（拖拉机、修剪工具）等，记录购置时间、品牌、成新率（通过外观磨损、功能测试判断）。
   • 核查基础设施：道路是否硬化、电力供应是否稳定、防护设施（围栏、防风林）的完整性，这些会影响果园的运营效率和维护成本。

三、评估方法选择阶段

1. 市场法
   • 原理：参考许昌及周边地区近期同类果园的交易价格（如每亩转让价、租金），调整区位、规模、果树状况等差异后估算价值。
   • 适用场景：果园用于转让、租赁等市场交易时，需有足够的可比案例（至少 3 个以上）。
2. 收益法
   • 原理：通过预测果园未来预期收益（如年净利润），按一定折现率折算为现值。核心参数包括年产量、果品售价、经营成本（化肥、人工、管护费）、经济寿命（果树盛果期年限）、折现率（参考行业平均收益率）。
   • 适用场景：果园持续经营且收益稳定（如盛果期果园），常用于融资、并购等场景。
3. 成本法
   • 原理：计算果园的重置成本（土地取得成本 + 果树种植成本 + 设施建设成本），扣除贬值（如果树老化、设施折旧）后得到评估值。例如，幼树的成本 = 苗木费 + 种植人工费 + 前 3 年管护费；设施折旧按使用年限计算（如大棚寿命 10 年，已使用 5 年则折旧 50%）。
   • 适用场景：新建成果园（无历史收益数据）、征地补偿（参考重置成本确定补偿金额）。