一、第一阶段：委托与受理 —— 明确评估需求

1. 发起委托
   委托方（个人、企业、银行、政府 / 法院等）根据自身需求（如抵押、交易、拆迁）联系大同本地具备资质的评估机构（如山西康信房地产评估有限公司、大同市诚德房地产评估有限责任公司等），提交委托申请。
   • 个人委托：需提供身份证、房产证（或不动产权证）、房产相关背景（如房龄、装修情况）；
   • 企业 / 机构委托：需提供营业执照、房产权属证明、评估用途说明（如 “用于银行抵押贷款”）；
   • 司法 / 政府委托：需提供法院裁定书、政府批文等官方文件。
2. 评估机构审核
   评估机构核对委托方资质、房产权属合法性（如是否存在抵押、查封），确认评估范围（如仅评估房产本身，还是包含附属设施、土地使用权），判断是否承接业务（若房产权属不清、存在重大争议，可能拒绝委托）。
3. 签订委托合同
   双方确认评估用途、价值时点（如 “2025 年 8 月 29 日的市场价值”）、评估费用（大同市场通常按房产评估价的 0.1%-0.5% 收取，最低约 500-1000 元 / 单）、交付时间等核心条款，签订《房地产评估委托合同》，明确双方权利义务。

二、第二阶段：实地查勘 —— 采集房产真实信息

1. 组建评估小组
   评估机构指派 2 名及以上注册房地产估价师（需持有《房地产估价师注册证书》）组成小组，准备查勘工具（如测距仪、相机、查勘表），提前与委托方约定查勘时间。
2. 现场查勘内容
   估价师到大同房产现场，围绕 “区位、实物、权益” 三大维度采集信息，填写《房地产实地查勘记录表》：
   • 区位因素：记录房产所在区域（如平城区御东新区、老城区）、周边配套（学校、医院、商圈距离）、交通便利性（距公交站 / 地铁站距离）、区域规划（如是否属于拆迁规划区）；
   • 实物因素：测量房产实际面积（核实是否与房产证一致）、户型（如两室一厅、南北通透）、房龄、装修情况（毛坯 / 简装 / 精装）、楼层（是否电梯房、总层数及所在楼层）、房屋质量（墙体、水电管线是否完好）、附属设施（如有无车库、阳台、储物间）；
   • 权益因素：确认房产权属类型（商品房、房改房、经济适用房）、土地性质（出让 / 划拨）、使用年限（如住宅剩余 70 年、商业剩余 40 年）、是否存在共有权人等。