房屋自身因素

• 房龄：一般来说，房龄越短，房屋的价值相对越高。例如，同样户型和面积的房子，建成 5 年的房子可能比建成 20 年的房子每平方米价格高出 20% - 50%。
• 户型与结构：户型方正、布局合理、功能齐全的房子更受市场欢迎，价格也会相对较高。例如，南北通透的三居室通常比东西朝向的两居室价格要高。
• 面积：房屋面积大小会直接影响价格，但并非简单的线性关系。一般在一定面积范围内，单价可能会随着面积增大而有所降低，但超过一定面积后，单价可能又会上升。比如，在一些小区，90 平方米左右的小三居单价可能较高，而 140 平方米以上的大户型单价可能相对较低。
• 装修与设施：装修精致、保养良好且配备齐全高端设施的二手房，会比毛坯房或装修陈旧的房子价格高出不少。如装修豪华且使用环保材料、配备智能家居系统的房子，每平方米价格可能比普通装修的房子高出 1000 - 3000 元。

小区环境因素

• 地段与配套：房屋所处地段是影响价格的关键因素。位于城市核心区域、交通便利、周边配套设施完善的房子价格会很高。例如，位于北京王府井附近的二手房，价格可能是郊区同类型房子的数倍。周边有优质学校、医院、商场、公园等配套设施的房子，价格也会相应提高。
• 小区品质：小区的物业管理水平、绿化环境、安防设施等都会影响房屋价格。高品质的小区，如万科、绿城等品牌开发商建设的小区，物业管理规范，绿化优美，安防措施先进，房屋价格往往比普通小区高出 15% - 30%。

市场因素

• 供求关系：当地二手房市场的供求状况对价格影响很大。在供不应求的市场环境下，房价会上涨；供过于求时，房价则可能下跌。例如，在一些热门城市的学区房市场，由于需求旺盛，价格往往居高不下。
• 宏观经济形势：宏观经济的整体状况、利率水平、房地产政策等也会对二手房价格产生影响。经济繁荣、利率较低、政策宽松时，房价往往上涨；经济衰退、利率上升、政策收紧时，房价可能受到抑制。

评估方法因素

• 市场比较法：评估人员会选取与待评估房屋在地段、房龄、户型、面积等方面相似的近期成交的二手房作为可比案例，通过对可比案例的价格进行调整和修正，来确定待评估房屋的价格。比如，可比案例的房屋装修较好，而待评估房屋装修一般，就需要对可比案例的价格进行适当下调。
• 收益法：如果房屋用于出租或有潜在的收益，评估人员会根据房屋未来可能产生的收益，通过折现的方式来确定房屋的价值。常用于评估投资性房产。
• 成本法：主要考虑重新建造或购置与被评估房屋相同或类似的房屋所需的成本，再扣除房屋的折旧等因素，来确定房屋的评估价格。适用于特殊房产或新建不久的房产。