评估内容

• 建筑物及附属设施评估
  • 养殖场的各类养殖舍，如猪舍、牛舍、鸡舍等，需评估其建筑结构、面积、成新度、使用状况等。例如，钢结构的鸡舍与砖木结构的猪舍，其建筑成本和耐用年限不同，评估价值也有所差异。
  • 附属设施如饲料仓库、沼气池、消毒池、管理用房等，也需根据其功能、规模和使用情况进行评估。
• 设备设施评估
  • 养殖设备，如通风设备、温控设备、饮水设备、饲料加工设备等，要考虑设备的品牌、型号、购置时间、使用年限、维修保养情况以及市场价格波动等因素，来确定其评估价值。
  • 运输设备、办公设备等其他配套设备设施，同样按照相关标准和市场行情进行评估。
• 畜禽资产评估
  • 对于存栏的畜禽，需按照品种、年龄、体重、数量等因素进行分类评估。一般采用市场法，参考当地同类畜禽的市场价格来确定其价值。例如，成年奶牛与犊牛的价格差异较大，在评估时需分别计算。
  • 畜禽的繁殖能力、健康状况等也会影响其评估价值。对于优良品种且繁殖性能良好的畜禽，其价值会相对较高；而患有疾病或存在健康隐患的畜禽，价值则会受到影响。
• 土地使用权评估
  • 养殖场占用的土地，要明确土地的性质，是国有土地还是集体土地，以及土地的使用年限、用途等。
  • 采用市场比较法或收益还原法等方法进行评估。如果当地有类似土地的交易案例，可通过比较交易案例与评估对象的差异，对交易价格进行修正，得出土地评估价值；若养殖场土地有稳定的收益来源，也可根据预期收益来评估土地价值。
• 预期收益评估
  • 考虑养殖场的经营状况、市场前景、行业发展趋势等因素，对其未来一定时期内的预期收益进行评估。通常采用收益法，通过预测未来的销售收入、经营成本、利润等指标，折现计算出预期收益的现值。
  • 例如，若养殖场养殖的是市场需求较大的优质生猪品种，且当前市场价格稳定，预计未来几年内养殖规模将逐步扩大，可根据这些因素合理预测未来的收益情况。

评估方法

• 市场法：适用于有活跃市场交易的资产，如畜禽、部分设备设施以及土地使用权等。通过寻找与评估对象类似的市场交易案例，对比分析差异并进行调整，从而确定评估价值。
• 成本法：对于建筑物、设备设施等资产，可采用成本法。即计算重新建造或购置相同或类似资产所需的成本，再扣除折旧、损耗等因素，得到评估价值。例如，评估一座使用了 5 年的养殖舍，需考虑其重建成本以及 5 年来的折旧情况。
• 收益法：主要用于评估畜禽资产和预期收益。通过估算资产未来的收益，并将其折现到评估时点，以确定资产的价值。例如，根据养殖场过去的经营收益情况以及未来市场预测，评估其未来 5 年的预期收益，并折现计算出当前的价值。