前期准备

1. 明确评估目的：确定是为了房产买卖、抵押、租赁、征收补偿、司法诉讼等具体目的而进行评估，不同目的会影响评估方法和结果。
2. 了解评估对象：包括房产的位置、面积、户型、建筑结构、建成年代、装修情况、产权状况等基本信息。
3. 确定评估基准日：明确以哪一天作为评估价值的时间点，一般根据评估目的和相关要求确定。
4. 签订评估委托合同：委托方与评估机构就评估事项达成一致，签订合同，明确双方的权利和义务，包括评估费用、交付时间等。

资料收集与实地勘查

1. 收集资料：
   • 产权资料，如房产证、土地证等。
   • 建筑资料，包括房屋设计图纸、竣工报告等。
   • 财务资料，如购房发票、装修费用发票等。
   • 周边房地产市场资料，如近期类似房产的交易价格、租金水平等。
2. 实地勘查：评估人员亲自到房产现场，查看房屋的实际状况，包括房屋的外观、结构、内部装修、设施设备的使用情况，以及周边环境、配套设施等，同时拍摄相关照片作为记录。

评估方法选择与测算

1. 市场比较法：
   • 选取与评估对象类似的可比实例，要求在地理位置、房屋类型、面积、户型、建筑年代等方面相近。
   • 对可比实例的交易价格进行修正，考虑交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等差异，将可比实例价格调整为评估对象的价格。
2. 收益法：
   • 适用于有收益或潜在收益的房产，如商铺、写字楼、出租住宅等。
   • 预测房产未来的净收益，确定合适的报酬率，将未来净收益折现到评估基准日，计算出房产的收益价值。
3. 成本法：
   • 估算重新建造与评估对象相同或类似的房产所需的各项成本，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等。
   • 考虑房产的折旧情况，包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，用重置成本减去折旧得到房产的评估价值。

结果确定与报告撰写

1. 综合分析：对采用不同评估方法得出的结果进行分析比较，结合评估目的、房产特点、市场情况等因素，判断哪种结果更合理，或者对不同结果进行加权平均等综合处理，确定最终的评估价值。
2. 撰写评估报告：按照规范的格式和内容要求，撰写详细的评估报告，包括封面、目录、致委托方函、评估师声明、评估假设和限制条件、评估结果报告、评估技术报告、附件等部分，清晰地阐述评估对象、评估目的、评估依据、评估方法、评估过程和评估结果等内容。