一、接受委托与明确评估基本事项

1. 委托洽谈：委托方（如政府部门、企业、个人等）向具备资质的土地评估机构提出评估需求，双方沟通评估目的、对象、范围、时间要求等核心信息，明确委托关系。
2. 签订委托合同：评估机构确认承接业务后，与委托方签订正式的评估委托合同，明确双方权利义务、评估费用、交付成果等内容，确保评估工作合法合规开展。
3. 明确核心要素：
   • 评估目的：如土地出让底价确定、抵押融资、征收补偿、转让交易等（不同目的会影响评估方法和参数选择）。
   • 评估对象：确定具体宗地的位置、权属（如国有土地使用权、集体土地使用权等）、用途（商业、居住、工业等）、面积、使用年限等。
   • 评估期日：即评估结果对应的基准日期（通常为现场勘查日或委托方指定日期）。
   • 评估范围：明确评估土地的四至界限、地上附着物是否纳入评估等。

二、收集资料与现场勘查

1. 资料收集：
   • 权属资料：土地使用权证、不动产权证、出让合同、划拨文件等，确认土地权属合法性及边界。
   • 规划资料：城市总体规划、土地利用总体规划、地块控制性详细规划等，了解土地规划限制条件（如容积率、建筑密度、用途管制等）。
   • 市场资料：周边类似土地的交易案例（成交价、交易时间、交易方式）、基准地价更新成果、当地土地市场供求数据、相关政策文件（如地价管理规定、税费标准）等。
   • 其他资料：地块历史开发情况、基础设施配套（如通路、通水、通电、通气等 “几通一平” 状况）、环境条件（如是否存在污染、地质条件等）。
2. 现场勘查：
   • 评估人员到实地核实土地位置、四至界限，确认与权属资料描述一致。
   • 记录土地现状：包括地形地貌、地势坡度、土壤质量、地上建筑物 / 构筑物状况、周边交通（如距离主干道距离、公共交通便利性）、配套设施（学校、医院、商业网点等）、周边环境（如是否临近公园、污染源等）。
   • 拍摄现场照片，绘制宗地草图，为后续分析提供直观依据。

三、分析整理资料与选择评估方法

1. 资料核查与分析：对收集的资料进行真实性、有效性审核，剔除无效信息；结合现场勘查结果，分析地块的区位优势、规划潜力、市场活跃度等影响价值的关键因素。
2. 确定评估方法：根据评估目的、土地用途、市场数据可得性等，选择合适的评估方法（可单独或组合使用）：
   • 市场比较法：适用于市场交易活跃的地块，通过选取 3 个以上近期成交的类似地块作为可比案例，修正交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等差异，测算待估宗地价格。
   • 收益还原法：适用于有收益或潜在收益的土地（如商业用地、出租性用地），通过测算土地未来预期收益，按一定还原率折算为现值。
   • 成本逼近法：适用于新开发土地或市场交易案例少的地块（如工业用地），以土地取得成本、开发成本、税费、利润等累加为基础，测算土地价格。
   • 剩余法（假设开发法）：适用于待开发或再开发土地，先测算开发完成后的房地产总价值，扣除开发成本、税费、利润等，剩余部分即为土地价值。
   • 基准地价修正法：以当地最新基准地价为基础，根据待估宗地的区位条件、容积率、使用年限等因素进行修正，得到宗地价格（常用于快速评估或缺乏交易案例时）。

四、测算评估结果与撰写评估报告

1. 参数选取与计算：根据选定的评估方法，选取合理参数（如还原率、交易案例修正系数、开发周期、利润率等），通过公式计算初步评估结果；若采用多种方法，需对不同结果进行分析比对，综合确定最终评估价值。
2. 撰写评估报告：
   • 报告正文包括：评估机构资质、委托方与评估对象概况、评估目的与依据、评估方法与过程、市场分析、评估结果及结论、特别事项说明（如假设条件、限制条件）等。
   • 附件：包括委托合同、权属证明复印件、现场勘查照片、可比案例资料、评估机构资质证书等，确保报告的完整性和可追溯性。

五、审核与交付评估报告

1. 内部审核：评估机构组织资深评估师对报告进行三级审核（如项目负责人初审、部门经理复审、总师终审），检查数据准确性、方法适用性、逻辑合理性、合规性等，确保报告质量。
2. 成果交付：审核通过后，评估机构将正式评估报告（通常为纸质版和电子版）交付给委托方，并根据需要提供报告解读服务。
3. 资料归档：评估机构将评估过程中形成的所有资料（合同、权属文件、勘查记录、计算底稿、报告原稿等）整理归档，保存期限符合行业规定。